一线城市高端物业：住宅分化 商用升温

跟着中国房di产di迅猛睁开，高端物业市场规模疾速扩张，由此，中国房di产报和凤凰网房产联手打造《yi线城市高端物业投资指数陈述》，每月以yige专版zai中国房di产报注销。该陈述从宏不美观到微不美观，从别墅、写字楼、公寓、商铺规模分手数据分解，为yi切高端物业关注者实时供给专业di市场指数，以期能为关注者zai市场判别时供给参考。

2013年下半年（7月~12月），关于yi线城市高端市场来说并不服淡。货泉政策中性偏紧，勾当性进yi步缩短，“严控房价上涨”di重申喊话，以及各ge城市di进级新政，其表象shi遏制上涨过快和高企di房价，深层取向shi长效机制di慢慢渐入，并zai十八届三中全会提出le市场化中心向。

据凤凰网房产和中国房di产报联手编撰di《yi线城市高端物业投资指数陈述》（以下简称陈述）展现，zaiyi线城市di高捧室第市场，除广州受上述要素影响成交量较着回落外，北京、上海、深圳高端市场均默示精采。上海尤为凸起，成交量持续冲高，成交均价升至历史最高值；响应di，商用物业市场zai室第供销受政策必然限制di前提下，领受le更多投资者di注目。

详尽到高捧室第市场，陈述展现，2013年下半年（7月~12月），北京高捧室第市场持续le2012年di热度，成交量价yi路向上。成交套数环比小幅增添1.7%，同比虽较2012年下半年you4.5%di小幅下挫，可shi从2013全年来看，呈现24.4%di增添；均价方面，同比环比ye均呈现两成di增添。成交量价di增添，首要体往常高端公寓市场。“限价令”、“京七条”deng缩短性政策发布反而促使高端公寓di需求热潮，更多室第项目提价，介入均价5万元/平方米以上行列；别墅方面，需求依然强劲，但因为下半年供给逐月削减，呈现不足，成交量zai年尾初步回落。

上海市场同样不俗，2013年下半年，高捧室第量价齐涨，均价打破4万元/平方米，抵达历史最高值。成交量di持续冲高，带动全年成交上涨35%。其中别墅市场供需双双上行，第四时度集中发力圆满收官；高端公寓方面当然上半年起势细小，但下半年势头走强，成交均价企稳。

再看深圳，2013年下半年，高捧室第成交1789套，shi2012年同期di两倍，均价yeyou16.9%di上涨。陈述分解觉得，这首要源于高端公寓市场zai2013年疾速升温，充沛默示其中心价值和抗跌特质，进而推高le高捧室第市场di成交量价。

广州di行情与上述3geyi线城市稍you分歧。陈述展现，2013年下半年广州di高捧室第市场受“新国五条”、“穗六条”deng政策要素影响较年夜，成交量同比环比均下挫两成摆布，成交均价28165元/平方米，同比小幅上涨9.7%，环比微幅下挫1.3%。其中别墅市场下半年回落最为较着，量价齐跌。

【别墅】

成交均价京沪涨 广深跌

2013年下半年，京沪广深4geyi线城市di别墅市场热度纷歧。其中，北京和上海别墅市场持续发力，价钱均you所上涨，而广州和深圳di别墅市场则呈现le下跌态势。

详尽来看，2013下半年，北京别墅市场当然成交量受供给不足di影响同比环比均you所下降，但从全年看，成交持续le2012年di热度，全年成交小幅增添le2.5%。价钱方面，从2012年上半岁首步，yi路呈现上扬di态势。出格zai2013下半年，成交均价达32020元/平方米，同比上涨30%，环比上涨23.3%。抵达历史最高值。陈述分解觉得，供给量di不足zai必然水平上凸显le别墅产物di稀缺性，进而推高le均价。

纵不美观2013年北京别墅市场月度成交走势，分袂zai3月份、6月份、9月份抵告竣交高值，这3ge月均为传统发卖热季。其中3月份除le新发卖季要素，还处于“新国五条”刚发布但还未落didi政策真空期，因而供需双方均加速动作；6月份di成交高点首要因为此时限价政策常态化，各项目均已切入成交要点；而不才半年di9月份除le因为“金九”传统发卖热季di影响，各异墅项目yezai十八届三中全会预期出台更峻厉政策之前全力抢收。

别墅成交特征方面，通州、昌平、顺义deng传统别墅区为首要成交区域，单套面积300~500平方米di中端别墅户型为主流成交区间。

同样，上海2013年下半年别墅市场供需两方均积极入市，成交量价同比环比均双双上涨，全年成交套数达近3年以来最高值，环比去年增添25.8%。陈述供给di数据展现，2013年下半年，上海别墅成交3108套，同比增添21.5%，环比增添13%；成交均价29293元/平方米，同比上涨10.8%，环比小幅上涨2.9%。

从2013年月度走势看，上海别墅月度成交套数均值高于2012年，月均成交488套，对比2012年上涨25.8%。别墅市场从金九银十初步集中冲高，zai12月份成交519套，成交均价33048元/平方米，以较高成交量、年度最高成交均价为2013年画上圆满句号。别墅成交特征方面，南汇、松江为首要成交区域，150平方米~250平方米经济型别墅成交占6成以上。

陈述分解觉得，从上海别墅市场di月度供给走势来看，2013年下半年yi路高亢，直到12月份转而下行近8成，首要因为进入年尾，以及11月份新政进级，再加之9月份以来di持续高供给，必然水平上削弱le12月份di供给。从供给区域上看，青浦、松江、嘉定shi首要di新增供给区域，占比分袂为17.9%、16.4%、15.1%。从产物类型看，86%di供给为联排、双拼、叠拼deng经济型别墅。

同为yi线城市，广州和深圳di别墅市场火热水平稍逊北京和上海。

陈述展现，2013年下半年广州别墅市场受政策缩短影响，成交量价均you回落；2013年全年别墅di成交状况ye不如通俗室第市场行情，对比2012年下挫12.9%。详尽而言，2013下半年，广州别墅市场成交778套，同频年夜幅下挫4成，环比增添29.8%，成交均价14153元/平方米，同比下挫11.2%，环比下挫13.3%。从成交月度走势看，3月份为2013年度最高值，然后成交均较为低迷。其中12月份仅成交61套，量价均为今年内最低值。

深圳别墅市场2013年上半年默示低迷，下半岁首步you所回转，但仍未改动全年下挫di场所排场。数据展现，2013年下半年，深圳别墅成交273套，同比下挫22.2%，而环比增添106.8%；成交均价36975元/平方米，同比上涨20.7%，环比则下挫17.8%。

【高端公寓】

量价齐涨圆满收官

2013年下半年，当然“限价令”、“限购”deng缩短性政策抑止购房需求，但对高档公寓市场影响甚微，购房者依然对yi线城市高端公寓市场坚持积极di关注度，就北京而言，2013年下半年，高端公寓成交量价齐涨，政策收紧反而刺激高端公寓di需求热潮。数据展现，2013年下半年北京高端公寓成交共计1230套，同比增添24%，环比增添15.7%；成交均价63601元/平方米，同比、环比分袂小幅上涨8%、8.3%。

zai2013年高端公寓di月度成交中，8月份抵达年度成交最高值。陈述分解觉得，这首要因为接下来楼市政策还存zai良多不必定性要素，使得良多购房者担忧未来出台愈加峻厉di政策，因而选择将置办时间提早或缩短。向阳区为高端公寓汇集di，成交占比抵达5成。2013下半年成交623套，均价为62382元/平方米；从成交面积看，150平方米为首要面积成交区间，成交461套，占比抵达37%，其次为200平方米~300平方米，成交319套，占比为26%。

上海2013年下半年高端公寓市场供需默示均较凸起，供给zai三季度抵达峰值，成交呈现“量年夜增、价微挫”di场所排场。高端公寓成交1460套，同频年夜幅增添83%，环比ye年夜幅增添46.9%；而成交均价同环比均小幅下滑，成交均价66567元/平方米，同比小幅下挫6.7%，环比微幅下挫0.5%。从月度走势看，成交量yi路上升，均价zai8月份初步企稳微落。其中11月份成交350套，为年度最高值，当然“沪七条”di出台，但对高捧室第市场影响还未展现。成交特征方面，浦东区、徐汇区为首要成交区域。从成交面积特征看，200平方米~300平方米为首要成交面积区间，占比抵达4成。

zai广州，2013年高端公寓市场则因为年夜户型、城中心稀缺盘di接踵入市迎来成交量价齐涨，成交量对比2012年年夜涨近5成，均价yeyou4.2%di小幅上涨。其中下半年成交量与2012年同期根基持平，而均价却you6%di上扬，回到2011年同期水平。

数据展现，2013下半年，广州高端公寓市场成交1848套，同比微幅下挫0.5%，环比下挫24%，成交均价41668元/平方米，同、环比分袂小幅上涨6%、3.8%。从2013年月度走势看，广州高端公寓市场与别墅不异，zai3月抵达今年度最高成交值，并zai10月再次冲高后成交回落，12月成交量价均为年度最低值。

对深圳di高端公寓市场来说，2013年下半年可谓再次演绎圆满成交续集，量价齐涨圆满收官。下半年，深圳高端公寓成交1516套，同频年夜幅上涨229.6%，环比小幅上涨2.9%；成交均价53315元/平方米，同比小幅上涨1.2%，环比上涨yi成。

“2013年，深圳高端公寓市场集中入市并畅销，其中心肠段、保值升值di优势成为调控下年夜都投资人群di选择，全年成交量shi2012年di四倍。”陈述展现，纵不美观2013年深圳高端公寓月度走势，继5、6月成交热潮后年尾12月再次发力，成交385套，shi去年同期di6.5倍，环比ye年夜幅上涨75%。

【商用物业】

投资需求释放

zai室第市场遭到调控政策di影响下，供需双方倾向于商用物业投资市场。

详尽到北京来看，2013下半年，商用物业市场成交量同比环比均you下挫，可shi综不美观全年与2012年对比仍小幅上扬le2.2%，均价冲高至历史最高值；而受室第市场严控影响，商业市场迎来le更多di投资需求，供给ye不才半年逐月增添，出格zai2013年第四时度周全迎来供给峰值。

数据展现，2013年下半年，北京写字楼、商铺总供给量为19832套，供给面积为192.6万平方米。其中，2013年，北京写字楼市场量价齐涨，成交面积环比增添13%，均价yeyou7%di小幅上涨。下半年，当然写字楼成交量you所下挫，但依旧坚持不变di高位成交水平。

陈述分解觉得，2013年北京写字楼月度走势方面，分袂zai3月份、5月份、11月份you较好成交默示。其中11月份抵达下半年成交最高值，首要因为zai自住商品房政策影响下，供需双方倾向商业投资市场，写字楼成交量价齐涨，均价方面zai12月份抵达le今年度最高值。商铺市场没you写字楼市场那样火热，从下半岁首步缩量下挫，出格zai11月份成交冲高抵达下半年峰值后，招致12月份成交年夜幅缩水，拉低下半年整体成交，而成交均价迎历史最高位，达26869元/平方米，同比上涨35.9%，环比上涨7.1%。

上海方面，2013下半年商用物业市场成交状况企稳微涨，成交面积抵达264.9万平方米，同比增添0.9%，环比小幅上扬4.6%；综不美观全年与2012年对比you4成di年夜幅增添，均价根基持平。2013年商用物业市场di热潮，首要源于写字楼市场di供需均积极入世，增幅均超越6成。

2013年全年，上海写字楼、商铺市场供给能够用充沛来形容。其中写字楼市场默示最为较着，新增供给面积327.5万平方米，对比2012年年夜幅增添87.3%；商铺新增供给面积224.3万平方米，对比2012年增添17%。陈述指出，2013下半年，上海写字楼市场持续上半年供给di冲劲，供给204.5万平方米，同比、环比分袂年夜幅增添108.9%、66.3%；商铺市场因为市场供给过剩，下半年开发商you所保管，因而同比环比均you25%摆布di下挫，但因为上半年供给冲高，并未拉低全年供给量。

同样zai广州，受“穗六条”政策影响，2013下半年，投资需求再次转移到商业di产。其中写字楼市场zai第四时度集中冲高，均价平稳回落。商铺市场yezai年尾翘尾，推高量价。数据展现，2013年广州商用物业市场供给根基与2012年持平。其中，供给高点首要集中不才半年，写字楼核准上市道积64.2万平方米，同比小幅增添13.8%，环比则年夜幅增添61.3%；商铺核准上市道积24万平方米，同比小幅下挫7.8%，环频年夜幅增添58.3%。

深圳商用物业市场zai2013下半年亦周全发卖兴旺。其中写字楼下半年量增价涨，持续发卖兴旺势头，快速消化已you存量；同样，商铺成交ye量价同涨，均价至近3年来最高值。

2013年，zai深圳写字楼可售量上，截止到12月底可售面积逾40万平方米，环比11月份微涨0.1%，根基持平；商铺可售面积截止到12月底抵达近170万平方米，环比小幅增添3%。商用物业市场供需比超越2以上，较着供年夜于求。