朗润
');//-->朗润-格政：激辨房di产市场前景来历：新浪财经2014-07-0610:24:18栏目：嘉宾不美观念【追求报道】 朗润-格政：激辨房di产市场前景
会议称号：激辨房di产市场前景朗润·格政
会议时间：2014年7月5(下战书)
会议di址：北京年夜学英杰交流中心阳光年夜厅
主办单元：北京年夜学国家睁开钻研院北京年夜学金融校友会西南财经年夜学中国家庭金融查询拜访与钻研中心
会议内容：
掌管人：巨匠下战书好，自己们往常开会。今天自己们掌管leyige十分you意义di话题，这ge话题就shi关于房di产市场问题di。其实这ge勾当最初shi由北年夜金融校友会掌管di，周师长教师应该shi他兴办di，可shi他往常走失踪le。自己们还you西南财经年夜学中国家庭金融查询拜访与钻研中心，和自己们国家睁开钻研院yi同进行di今天这样yige谈判。可shi因为自己们zai北京年夜学搞这ge工作，所以自己们ba他列zai自己们北年夜国发院不时做朗润·格政这ge系列里头le。去年设登时，主若shi辅佐自己们国发院yi些教授、专家yi同谈判、政论关于中国经济政策di严重问题，所以放到这ge系列里头应该ye斗劲适合。
房di产问题应该说shiyige十分敏感di问题，yi说起房di产每小我都很关切这ge话题，自己们看曩昔十几年，从1998年最初自己们房di产市场初步树立到往常，曾经经由十分高速di增添。2013年自己们看数据，年夜约shi全年自己们房di产发卖总量抵达13亿平方米，自己们di金额年夜约shi8.1万亿钱摆布。这ge数字假如和2002年di数字对比，自己们空中积涨le5倍，金额涨le15倍。zai这背后巨匠能够看出来，这shi自己们曩昔十几年zai中国经济傍边十分主要di要素，它关系到自己们每ge小我di生活和投资di状况。
自己们知道房di产关于年夜年夜都中国居平易迩来说曾经shi最主要di资产le，那么房价涨仍shi跌，每小我都很关切。没you房子di人怕房价年夜幅度di涨，买le房子di人怕价钱跌，巨匠都感受这shiyige十分主要di问题。政府ye很关注这ge问题，政府很关注这ge问题巨匠都知道，因为土di财政zai良多中心都shiyige十分主要di工作，zai沿海yi些di域土di发卖收入年夜约会占到中心财政收入高diyou百分之六七十，以至更高。那房di产市场yi平稳，对他们来说shiyige主要di考量要素。
自己们同时ye知道房di产投资zai各ge资产傍边di总量占到20%以上，这样yige规模，就shi说假如自己们ba它前后di财富链叠加起来，you人说房di产每年di睁开对经济增添di进献可能会you1—2ge百分点，所以对政府来说shiyige年夜事。对自己们金融系统ye很主要，巨匠知道国际上you良多专家觉得中国经济风险十分年夜，这you良多要素。youdi说shi中心政府融资平台，youdi说shi金融系统，youdi说shi影子银行。可shiyeyou良多要素shi跟自己们房di产市场连zaiyi同di，房di产市场shi升仍shi降，可能关于自己们金融系统di安康you良多很年夜di影响。
所以自己们今天来谈判中国房di产市场di问题，you自己们十分关切diyi些话题，自己自己斗劲关切di话题，当然yi会儿自己们会you良多专家谈判。自己最关切di，ba它列出来di，自己觉得自己们今天能够集中睁开谈判dishi四ge话题。
第yige，中国di房di产市场到底存zai不存zai很严重di泡沫di问题。
第二ge，自己们di房di产市场di睁开shi不shi曾经经由leyige拐点，当然这ge拐点从量和价钱来权衡。
第三ge，自己们di房di产市场di转变到底给自己们di金融和给自己们di经济增添会带来什么样di功效？
第四ge，假如自己们能够谈判自己们下yi步感受应该采纳什么样di政策。
房di产问题对自己们中国经济很主要，当前di要素自己感受自己们都值得关注。可shi自己们zai分解中国房di产市场问题di时分，碰着di第yige最年夜di艰难shi没you切确di数据。举ge例子说，自己们看国家统计局曩昔每年发布di房价指数，年夜部门人觉得和自己们理想di感应感染分歧很年夜。这ge分歧年夜shi因为自己们感应感染di分歧仍shi因为实践di数据不切确？
好比说自己们中国di房di产市场di泡沫到底you多高？youdi说遵照价钱与收入di比来看，中国zai世界上曾经shi数yi数二le。但yeyou学者说，中国di收入被低估，假如ba低估di部门计较进去，或许自己们di泡沫没you这么严重。至于说房di产市场空置率di问题，这更shiyige每小我见识都纷歧样di话题。
所以自己们今天请到列位专家来谈判，自己置信经由这ge谈判youyi些问题自己们能够获得斗劲晴天文解。可shi自己置信，还you良多话题今天ye不必然能够给yige出格年夜白di谜底，但自己置信今天这ge谈判shiyige斗劲好di初步。自己先简单di说yi下自己们今天主若shi请le六位专家来介入谈判，前面you四位专家要揭晓他们di不美观念，自己更但愿他们之间youyige斗劲直接di交流，以至shi碰撞。
首先四位专家shi西南财经年夜学中国家庭金融查询拜访与钻研中心谭继军教授、甘犁[微博]教授，美林年夜中华去首席经济学家陆挺博士，摩根打通年夜中华区首先经济学家朱海斌博士，波雷雨投资公司di黄玺庆董事长，和自己置信巨匠都很熟谙di北年夜国发院di宋国青教员。主若shi先请四位专家每小我揭晓20分钟，不超越25分钟di讲话，然后自己们请两位评论专家揭晓年夜约15分钟di评论，然后自己们敞开谈判。
首先自己们要请西南财年夜di谭继军教授。
谭继军：爱崇di黄教授，列位嘉宾，列位伴侣，列位校友巨匠下战书好！同时还需求感谢感动自己们北年夜金融学院di周主任，zai他di热心推进下自己们youle这样yi次聚会。自己今天跟甘犁教授yi同ba自己们zai6月份，经由城镇家庭住房空置率和住房市场睁开趋向这ge陈述给巨匠做yige详尽di陈述请示，自己主若shi对数据di采集过程中止yige陈述请示，甘犁教授主若shi对自己们di钻研功效中止陈述请示，自己们争夺用短yi点di时间，因为自己们di钻研功效斗劲丰厚，主若shi抛砖引玉，接下来请列位专家详尽谈判中国房di产di问题。
因为自己们di钻研主若shi基于经由家庭金融查询拜访所取得di，所以这ge数据整ge采集，质量节制以及数据yi些首要方面di指标，自己们zai这ge钻研过程中都感受斗劲主要，所以自己从这几ge方面向巨匠做yige陈述请示。总共shi搜罗抽样实施，样本代表性真实性以及树立基本数据库di主要性几ge方面阐述。
自己们di抽样shi生齿家庭di三阶段分层随机抽样，第yi阶段shi抽县，第三阶段shi社区，第三阶段shi抽家庭。县自己们shi按GDPba全国di县排le往后，每ge组中随机抽取，yi共80ge县。那社区呢shi每ge县抽4ge社区，这里di县搜罗市直辖市下辖di域和县级市，2011年自己们you80ge县和320ge社区di抽样。那2013年自己们年夜幅度扩展le自己们di样本量，自己们从2011年di基本上做leyige对称抽样，zai对称抽样di基本上自己们又中止le随机抽样，组成le全国29ge省diyou代表性di样本，自己们最终抽le262ge县di样本。
这shi自己们所抽中di县所漫衍di天文漫衍图，能够看到它zai全国di漫衍仍shi斗劲平均di，斗劲密集di北京、天津、上海、重庆、武汉这些中心，自己们shizai这些城市斗劲you代表性di。抽le县和社区往后自己们就要抽家庭，自己们shi制造家庭di结尾随机抽样框，这shi经由住户天文漫衍图绘制di。自己们抽le社区往后，就会派绘图队伍到每ge社区，zai社区di辅佐下ba这ge社区di行政规模内diyi切平易近用建筑ba它绘制出来，分为手绘和电绘两种。这shi六张手绘寓居图di第二张，巨匠能够看到自己们yi切di平易近宅都被绘制出来le，还you道路、河流、林di自己们yeyou标识。这ge漫衍图di浸染you两ge，第yige编号过程ba公路排进来往后，住户进入自己们这ge票据，中止随机抽样。第二就shi自己们到这ge中心访谒di时分，能够遵照这gedi图去找到每yi家。
zai五ge手绘di图斗劲lele中心式自己们又采纳le电绘，绿色dishi平易近用建筑，黄色dishi不住人di，插红旗dishi暗示被抽中di中心。自己们又中止le却尾抽样随机抽样，自己们结尾抽样di绳尺shi每ge社区随机抽20—50后，这搜罗村委会和居委会，村委会shi20户，居委会shi25—50户，房价低dishi25户，房价超越2万元每平米di自己们采纳50户抽取。自己们每ge样本都shi这样中止统计di，zai这ge过程中shi需求中止调整di，让整ge样本做到zai全国you代表性。
那实施呢，自己们shizai各界伴侣di辅佐下，主若shi农行和人平易近银行[微博]，他们di浸染shiba自己们di绘图队伍带到社区，通知他们自己们shi做yi项公益性和学术性di查询拜访项目，自己们不shi来卖工具ye不shi行骗di。自己们跟社区取得联络，那社区shi整ge查询拜访访谒关头中di关头，you社区di配合自己们绘图就斗劲顺遂，没you社区配合自己们就中止得斗劲艰难。好比说自己们zai天津战争区10人di访谒队伍到这gedi域，那自己们yi礼拜只访谒le两户，这shi没you跟社区取得联络。那跟社区取得联络之后，yi小我yi天能够访谒两户，这geyou十分严重di域别，所以社区shi自己们查询拜访过程中十分主要di支撑环节。
那自己们中止le长时间当真di培训对访谒人员天天shi2ge小时，天天晚上对督导又额外培训3ge小时，主若shi西南财年夜di本科生和硕士生来担任。西南财经年夜学学生zai这ge项目中di义务心shi八两半斤di，因为shi他们母校di项目。
那自己们只需入户胜利，90%di受访户都胜利le，每ge平均都超越90分钟。自己们zai访谒过程中为le保证数据di真实性，自己们zai访谒环节做le良多di轨制安插，这里面you几ge首要di。好比说怎么样拟定拒访，好比说自己们每ge时间段youyi次必需zai周末，youyi次必需zai泛泛，这样自己们才觉得shi拒访，这样才能够改换样本。那这ge改换di样本访谒人员yeshi不知道di，拒访三次自己们才许可改换样本，拒访三次必需youyi次shizai社区人员陪同之下，跟受访人面临面沟通之后才能够。自己们di访谒团队shi抵达社区，因为自己们di访员中主若shi女生，第yishi保证自己们di访员平安。第二ge就shi访谒过程中di道德风险，削减零丁入户产物di造假现象。第三ge就shiyige主访yige配访，他们di访谒效率ye前进le。
自己们you十分峻厉di失踪密设置，整ge数据采集都shi计较机辅助采集di，自己们di系统shi自己编制di系统和荷兰统计局di系统。他采集数据di轨制shi加密di，自己们对受访户you失踪密和谈和承诺，所以整ge过程失踪密状况shi十分峻厉di。自己们数据yi旦访谒胜利之后，他di受访信息dengdengyi系列信息都被分袂，zai加密di状况下只需yi部门很主要di信息shi跟尾di。
自己们yeyou录音，自己们di访员zai访谒di时分城市问人家同分歧意录音，82%di人愿意被录音。自己们会完整听这ge录音di过程，主若shi为le发现自己们访员zai访谒di时分you没youyi些瑕疵或者shi没按请求做di状况，那自己们就要联络督导，zai往后di访谒过程中更正过来。那you5%—10%di维权样当di录音会被抽查，五最后自己们数据清理di时分yi切录音自己们都yi再di听，以保证自己们理想访谒di工作shi真实di。
自己们不光you采集访谒数据di功用，同时还you采集键盘记实，因为完整di键盘记实，访谒时间小于30分钟，you用题量小于200，不知道比例年夜于5%di这样di问卷，因为掀开之后他di家庭状况会十分简单，那自己们就过。假如不shidi话就会you问题，自己们就会经由督导联络访员从头中止。完成di状况自己们zai2011年yi共完成le全国8438户，29324人，shi由600余名西南财年夜di本科和硕士生、博士介入完成di。2013年自己们完成样本shi28142户，总共触及家庭成员97916人，you1600余位西南财年夜di本科、硕士、博士生介入。shi从29ge省di262ge县1048ge县区介入访谒di。
这shi去年炎天自己们两轮访谒队伍，第yi轮中搜罗7、8月份解缆di时分自己们di合影。自己们每两年中止yi次中止入库访谒，那这ge距离期自己们会中止月度和季度di电话回访，电话回访di中心问卷di中心部门搜罗宏不美观预期，就业、金融市场、资产欠债、消费dengdeng。这里面搜罗资产欠债，搜罗金融资产和非金融资产，还you社会保证和商业保险，消费和支出以及非劳动市场di收入。
自己们2012年4月、7月中止le两轮季度回访。2014年4月15ri完成le第yi季度电话回访，6月份取得le5200份电话回访，自己们打算2015岁首步过度到月度回访。单元回访优势十分较着，能够从家庭方面反映中国经济动态转变，用微不美观推导宏不美观，树立yige数据库。那自己们zai全国随机抽样di状况，经由教员、学生，经由轨制核对deng各方面di全力，自己们取得lezai全国斗劲低di拒访率，斗劲优异di功效。
2013年自己们全国shi10.9%di拒访率，城市15.4%，村庄0.9%，2011年shi全国11.6%，城市16.5%，村庄3.2%。自己们与其zai2015年，未来2017年di查询拜访过程中，自己们di拒访率会进yi步降低。
那么他跟国际上diyi些斗劲，好比说同类di查询拜访，美国美联储di查询拜访SCF，zai2010年随机样本shi32.2%di回访率，富you样本shi67.3%。那欧洲央行[微博]查询拜访dizai欧友邦家好比说德国shi69.7%di拒访率，比利时shi57.6%，法国shi30.0%，芬兰11.1%，葡萄牙拒访率shi10.3%。所以说自己们11%di拒访率shi做le不行思议年夜量di全力取得di。
样本量shi不shi足够年夜，shi不shi真实？自己们知道样当di随机性才shi样本能否能真正代表总体di关头。那么关于自己们中国来说you4亿户家庭，即便自己们样本shi40万户，那ye仅仅shi千份之yi。所以样本量di巨细主若shi抉择统计分解功效di误差，抽样误差shi跟着样本量di扩展削减，但递减速度削减。好比说2011年CHFS数据中收入di均值shi54271元，规范差为201438元。样本量为8400户，抽样误差shi2200元。样本量为28000户，抽样误差shi1200元，shi这样di状况。
真实性，那自己们zai问卷di设计过程中，他自身计较机这样diyige辅助访谒系统，自己们和问卷来前后呼应，避免这样彼此矛盾di状况。那会不会存zai瞒报或者低报di状况？自己们不能说自己们di查询拜访里面不存zai瞒报和低报，高收入阶级经常轻易呈现这样di状况。那zai以往di数据终，自己们高收入家庭他di比例和收入高di水平曾经shi远远高于其他机构得出di数据le。自己们可能会离秘闻更近yi步，可shi可能离秘闻还you必然di距离。
还you就shi持久跟踪，自己们看到经由持久di跟踪协作之后，受访户对自己们di信赖年夜幅度增添。自己们收到le受访户di邮件、电话以及亲自到自己们中心来说他们di感应感染，就shi2011年受访之后，2013年他们更自动di介入le。2013年、2015年、2017年自己感受自己们会越来越接近真实状况。
那能否具you代表性？自己们看到这shi2011年di数据，国家统计局shi0.513，自己们统计dishi0.497。家庭规模十分接近平均春秋shi36.87岁，自己们shi38.96岁，国家统计局0.514di男性比例，自己们shi0.505。自己们di平均春秋稍微年夜yi点，自己们能够看到每yige春秋细微di分歧都zai自己们di样本中反映出来le，可shi自己们di人数数目简直shi少yi些，这里面di问题shi说自己们没you记实下富士康这样由年青人组成di年夜规模di这么yige汇集di来访谒，这ge自己们能够中止调整，都shi能够di。
其他信息自己们能够看到，ge体工商户官方数据shi4436万，自己们推算dishi4423万，自己们揣度小微企业总数shi1134万，官方数据shi1170万。自己们揣度ge税总额shi3708亿，国家数据shi3730亿，公务员总数shi709万，国家公开数字shi689.4万。所以自己们觉得自己们di牢靠性和真实性仍shi真di新来di。
树立基本数据库di主要性，这ge项目shi2009年倡议di，初期shi为le学术和政策钻研供给yige基本di数据库。可shi跟着这些信息di睁开，这ge工作di不时深化，自己们熟悉到le基本数据库树登时意义，他zai良多方面超出le学术di规模。好比说自己们zai家庭资产，平易近间借贷，住房需求方面没youyige公开di，能够供中国yi切家庭来参考di这样yige根基状况di数据。然后自己们zai收入deng方面，实践上为现youdi这样各类各样di统计数据供给yige独登时考证，那这ge数据库di发生和基于数据库年夜量di钻研，实践上对中国di老苍生和中国工商业界yeshiyou很年夜辅佐di，这shi这ge项目di查询拜访和这ge数据库超越学术diyige意义。
自己们此次di钻研，zai6月10ri发布di中国城镇家庭住房空置率和住房睁开需求中依靠di数据，就shi发生中国家庭金融查询拜访di数据。这里面di城镇shi自己们采用国家统计局界说di城镇，自己们来看从自己们样本中取得di这些城镇di概念里面，它di常住口径从家庭层面来统计di话，57.4%shi寓居zai城镇di，42.6%di家庭shi寓居zai村庄。可shi按生齿来算di话，因为自己们知道村庄di家庭人数会稍微比城市多yi点，从生齿数来算di话自己们shi52.5%di生齿寓居zai城镇，47.5%di生齿寓居zai村庄。假如遵照户籍来说40.1%di家庭寓居zai城镇，59.9%di寓居zai村庄。户籍生齿38.5%寓居zai城镇，61.5%寓居zai城镇。zai1048ge社区里面577geshi国家统计局界说di城镇，471geshi国家统计局界说di村庄。
zai城镇家庭里面巨匠能够看到这ge组成，zaiyi切城镇家庭实践上由四类组成di，就shi他you当di城镇户籍，you外埠di城镇户籍，you当didi村庄户籍和外埠di村庄户籍。yi切家庭当di城市户籍shi53.2%，外埠dishi4.2%，这shi自己们此次钻研他基于yige数据di采集和简单diyi些统计指标，感谢巨匠。
黄益平[微博]：感谢感动谭教授，自己听le半天就shi他们di查询拜访shi具you真实性和代表性di，那最后di结论shi什么，you请甘犁教授来讲解，you请。
甘犁：感谢黄教授，感谢组织者给自己们这么yige机缘。自己今天谈yi下关于房di产市场方面di状况，住房空置率和住房市场趋向。从6月10ri发布这ge陈述往后，自己们获得社会各界diyi些关注。今六合PPT关注diyouyi点点，跟原本发布diyouyi点点分歧，可shi都shi细微di。
本成分le几ge部门，自己讲yi下2014年第二季度di住房市场形势，这shi最后要谈di。住房具you率十分高，而且涨di很快，城镇di域自己们zai2014年3月住房具you率shi89%，这ge搜罗自己住zai城市di农人工zai村庄you房子，这shi搜罗他们di，shi城镇居平易近，城镇常住生齿di自you住房具you率。
这ge住房具you率远远高于兴隆国家，OECD国家，自己这ge比shi城镇di域和OECD国家比超出跨越良多。高zai什么中心？高zai年青人，自己们自you住房具you率zai中老年人方面shiyou差距，可shi没you那么年夜。年青人就很di分歧，美国只需36.8%di住房率，自己们shi80.9%。这ge比兴隆国家要高yi点，自己们找le几ge国家做例子。
这shi此外yige十分主要di数据，就shizai城镇di域di居平易近，住zai常住di域di居平易近搜罗村庄，搜罗进城di人ye搜罗城市户籍di，这些人他di自you住房具you率多套dishi21%。这ge多套房部门zai城镇zai村庄di房，好比shi自己zai北京youyi套房子，自己zai老家、村庄youyi套房子，这geye算shi多套房。
那么什么样di家庭具you多套房？很简单，yigeshi跟收入水平相关。zai中国城镇家庭最you钱di1%di家庭，他di自you住房具you率shi53.1%，超越le50%。此娘家庭能否阅历过拆迁，能否具you成年后世，这样di家庭多套房具you率可能高yi些。好比说具you成年后世dishi22.6%具you，没youdi只shi16.4%多。
实践上刚需概念shi十分leledi，什么叫刚需？这边学过经济di必定知道这ge弹性系数，它很小，这就shi刚需。自己们往常ba刚需界说为三类，第yi类shi无房家庭，没you住房di家庭为刚需，这ge巨匠都斗劲赞成。第二类和第三类巨匠斗劲you争议，可shi自己们仍shi普遍di界说为shi这样。第yigeshi人房分袂，好比说自己zai北京工作，可shizai北京没you房子，自己zai外埠you房子，这ge自己们叫做人房分袂，自己们ba它算成刚需。此外就shi分炊需求，就shi啃老族，跟怙恃住zaiyi同，自己感受自己没you房子，可shi统计意义上你shiyige家庭，所以你算shiyou房子di，那么这些年青人说自己们shi被you房，自己们ba它拆出来，分辩出来。
那么这ge状况shi这样，从无房di家庭，自己们从2011年8月第yi次查，到2014年3月无房家庭比例从15.2%降到le10.8%，分炊需求从7.3%增添到7.8%，总di中国总需求从28%到22%，人房分袂shi5.8%到3.7%，所以自己们对刚需shiyouyige斗劲普遍di界说。
此外shi改善性需求，这shi住房过程中巨匠yi再谈到di。改善性需求没youyige年夜白di界说，yigeshi房子老和旧。假如你zai现you房子住够20年以上，自己觉得你you改善需求，因为这you原始数据zai这儿，这ge数据shi能够调整di，就shi钻研人员能够经由这ge数据来中止自己di界说。20年以上shi第yi类，住够5年以上，可shi你房子小，人均寓居面积shi低于本省人均面积中位数，这两位自己们算shiyou改善性需求。扫除失踪春秋斗劲年夜di，自己们觉得改善需求不shi那么年夜di，好比说60岁或者60岁以上di自己们排出失踪，这样算下来城镇you13.1%di家庭you改善性需求，这yeshi很年夜di比例。
自己们同时看到13.1%shi改善性需求，那刚需shi24.6%，那能不能买得起房子呢？
第yi自己们看这ge家庭di资产能否担负30%di首付款，或者说换房家庭现youdi住房资产shi不shi足以支出2012年本省新房di均值。这两类能够看到3.1%和3.9%。
第二类shi遵照住房房价收入比看di，自己们取le三种，shi3倍、6倍、8倍。分歧di算法，担负di比例会you转变。
第三类，假如你设法子ba首付付le，自己们看到你家庭月收入shi不shi能承担你di房贷，自己们用30%、40%和50%来算，分歧di算法you分歧di担负比例。
最后，能够看到这shige总结，根基上简单di说自己们觉得曩昔3天傍边，刚需住房需求傍边未知足部门zai显著降低。低收入家庭未知足刚性需求兴旺，13.1%di家庭you潜zai改善需求。分歧di算法潜zaidi刚需和潜zaidi改善需求，其中18%或者39%能够被知足，那么这shi没you房子di刚需家庭相对来说shi斗劲穷di，当然不shi所以di，这shi自己们计较di刚需知足di状况。
第三shi空置率，空置率首先youyige界说di问题。简单讲自己们空置数据shi怎么来di，自己们空置数据来自两套分歧di来历。第yi套shi韩教授讲di就shi自己们排空位过程中，这ge房子没人le，you这样yige计较。第二种就shi自己们问le每ge家庭you几套房子，每套房子问leshi不shi自住di，shi不shi租进来le，假如没you自住ye没you租进来那就shi空置di，自己们不知道空置le多长时间。第二ge状况好比说你zai喷香山买le套房子，偶然去yi趟，那喷香山di这ge房子就算作空置，这shi自己们整ge空置di界说，就shiba它讲di分明点。
那空置自己们特意ba它分红le两类，就shi所谓首套房空置和多套房空置。好比说自己zai北京工作，zai成都you房子，那这样就算shi首套房空置，这之前shi5.1%2014年di时分。那空置比例自己们高于其他国家和di域，好比说美国di空置率shiyouyi些争议di，自己们没you列出来。
总体空置率东中西部shi斗劲相似di，那东部单套房空置率要低yi点，就shizai东部you房子到中西部打工di状况斗劲少。三线城市它di空置率高于yi、二线城市，可shiyi线城市首套房空置率十分低只需3%，18.2%shi多套房空置。此外zai六年夜城市傍边，就shi自己们di空置率往常zai六年夜城市好比说北京、上海、天津、武汉、重庆和成都，这六ge城市重庆空置率最高，北京上海空置率相对低yi些，18.5%和19.5%，首套房五空置率只需2.9%。成都首套房空置率斗劲高，you9.2%，这shi自己们数据反映diyige特征。
按商品类别这比以前di数据更细leyi点，中国城镇住房shi很复杂di，商品房集中leyi部门。zai最下面yi行shi存量占比，就shi今朝zai自己们整ge城镇住房傍边，这ge城镇shi国家统计局界说di城镇。9.7%shi拆迁换房，自建房18.6%，这shi自己们全国分歧类型房子di空置率。
商品房di空置率shi巨匠斗劲关切di，yi线城市商品房空置率shi18.4%，远远低于二线或者三线城市。自己讲yi下自己们三线城市di界说，shi出leyi线二线之外埠yi切城市、城镇都叫三线城市。你会看到18.4%shi这样di数字，相对来说低不少。小产权房往常di空置十分严重，买le往后自己们小产权城镇占比shi6.5%。那么按建筑面积，你会看到空置房斗劲年夜dishi90—150平米di他di空置率shi最高di，抵达25.5%和26.1%，其他小户型di空置率要低yi些，年夜于150平米di房子空置率ye相关于低，可shiye不低，19.4%，这shi从住房空中积来看。
启事，首先shi收入，为什么家庭会you空置呢？首先shi收入，然后看投资风险和偏好，第三ge看到工商业，最后看适龄未婚男性。假如你家里面you适龄未婚男性，这ge工资比例shi28%，没youdishi23.9%，这geshi房价比。
最后shiyige总结，这ge总坚贞际上反映le自己们各类分歧di要素对空置率di进献水平。好比说收入前进，教育水平前进，他di空置率都you些正面di影响。适龄成婚男性这geshi巨匠都zai谈到良多di丈母娘经济，它增添le2.2ge百分点，统计上很显著，可shizai经济意义上没you那么主要。
投资风险和首套房收益相对来说动空置率di进献率很年夜，好比说投资风险偏好强di家庭增添5.3ge百分点，房价房钱比每前进1倍增添6.1ge百分点。最后yige影响shi城镇化，这yi轮房di产市场城镇化di概念十分严重，城镇化痕迹十分严重，城镇化率会削减空置率，可shi增添10ge百分点you十分复杂di城镇化率di增添，只降低空置率2.6ge百分点。它you浸染，但浸染没you那么年夜。这shi自己们关于空置率diyige小结。
下面shiyige风险，这shi自己们zai整ge置办住房资金傍边，youyi部门shi自youdi钱，youyi部门shi向亲戚伴侣借di钱，还youyi部门shi向银行借di钱。当前di余额shi43%这zai空置房傍边，那遵照这ge比例yi算，相当于中国今朝自己们以9.8万亿为基本di话，遵照今朝中国shi4.2万亿住房贷款沉淀zai空置房里面。往常youyi种说法shi你ba9.8取失踪往后，你获得di数据可能shi4.2万亿仍shi3万亿，这ge影响都不年夜。
那城镇家庭di总资产搜罗各类工商业资产，房di产，金融资产，汽车dengdengyou11.8%zai空置房里面。自己们觉得这shi社会资本diyige复杂糜掷，对小我来说不必然shi糜掷，因为这shi他di投资，非论shi理性还长短理性shi他自己diyige选择，可shi对社会资本自己们觉得shiyige糜掷。
这geshi自己们对中国房di产市场diyige压力测试，这ge压力测试zai外面注重di不太够。假如真dishi房价下跌，市场会爆发什么状况？谁ye不知道，谁ye没法判别。那自己们怎么判别？自己们di判别shi这样，假定自己们压力测试yi下。就shi假定房di产价钱普遍降5%，那么自己们看降后di价钱和他置办价钱di差距几家庭，几房子可能shi赔当di，潜zai赔当di。那么数据仍shi蛮吓人di，好比说你5%往后，非空置住房就shiyou人住di房子shi6.6%亏蚀，空置住房傍边you17.1%shi赔当di。17.1%乘以住房总量这ge数很年夜，当然这ge家庭不必然会卖，他you自己di需求，可shi至少对市场做leyige判别，这ge压力di判别感受这shi蛮年夜di压力。自己们能够看到自己们diPPT，往上走，好比说到le10%和20%di空置住房这shi潜zai赔当di。那么关于银行来说房贷di压力不年夜，自己们di首付比例很高，所以这ge压力并不年夜。
下面谈yi下对空置率计较疑问di回覆，比来you各类各样社会各界di质疑，自己们对这ge质疑shi十分欢送di。自己感受shi辅佐自己们对这ge问题体味di愈加深化，所以自己今天对这ge问题稍微做yi点回覆。根基上质疑di首要点shi中国城镇住房增量预算you所差距，yi些钻研人员对自己们di增量城市youyi些争议。
自己往常ba这ge问题年夜约讲yi下，自己们di增量分红三部门。第yi部门就shi国家统计局发布di城镇住房完工面积，zai1998年—2013年时代shi106亿平米，这部门自己们di数据shi相似di，巨匠都分明这ge数据，没问题。自己们看自己们商品房di增量，就shi自己们房子增量yeshi相似di。那么第二部门就shi没youzai国家统计局统计规模内di自建房，这ge往常争议很年夜，说为什么会you这么多自建房。
那么自建房搜罗两类，自己简单讲yi下。第yi类就shi村庄di住房变为城镇di社区，水平di域。就shi统计局ba这ge编码给改le，自己人没you动，自己房子还zai这儿，自己仍shi村庄户口，可shi自己这ge中心因为树登时转变就酿成统计局意义上di城镇di域，那么这部门房子自己们预算leyi下。yigeshi村庄住房变为城镇di域，第二geshi曾经成为城镇di域di城镇居平易近di自建房。自己们预算leyi下总量shi2900多套，年夜约52亿di量。
再就shizai新增住房傍边you小产权di，you村庄集体土didi运用权，这geshi8.3亿平米，这shi自己们数据算下来di。拆迁面积自己们数据里面，问le每yi户能否阅历le拆迁，哪年拆迁di，拆迁面积几。拆迁往后自己们算leyi下，数据预算下来1998年—2014年总拆迁面积shi23亿，新增住房面积减去拆迁面积shi143亿平米，这shi高于其他机构测算出来di70—80亿平米di状况，这shi城镇住房di增量。那往常城镇家庭增添le7万万，房子多le143亿，那必定you年夜量di房子shi空着di，这shi毫无疑问di，所以这shi自己们zai总量di预算上di状况。这ge比前yi段时间做di会更细yi点，这shi自己们di对比。
那自建房shi很主要diyi部门，自建房shi52亿平米，适才自己讲自建房分为两类，yigeshi村庄改为城镇，7万万进城村庄户籍并不shi巨匠携家带口，扛着背包就进城le。相当yi部门shi带房进城，人和房没you变，可shi划成le城镇di域，这shi很主要di，以前似乎不shi出格分明这ge过程。zai自己们应用统计局di统计区划和城乡查询拜访，自己们查询拜访le2009年到2013年di1048ge社区和村委会，you22ge由乡酿成le镇，占2013年城镇社区di3.9%。这shi编码转变，当然zai当didi状况自己们shiyouyi些评价di，自己们往常特意you这样yige项目zai做城镇化diyige评价。
第二ge城镇di域di自建房you法可依，1983年和2007年国家发布di法令都对这ge工作you轨则，你自建di能够自报，yi共shi52亿平米。youdi自建房前提斗劲好，youdi前提斗劲差，自己们不去ge体分解。那前提斗劲差，you些机构就说这ge房子shi犯警di或者shi不shi犯警di，那这geshi犯警di房子就要搬失踪，那这些人要搬到商品房里，那谁来花这ge钱搬？自己们简直you结构di不平衡，年夜量新建商品房shi空着di，良多人shi寓居zai自建房里di，这些人要搬到商品房里，这不shiyi件轻易di事，ye不shi自己们学术钻研即刻就能够做di，政府可能ye做不到。这需求年夜量di经费，年夜量di经费，搜罗能不能买得起谁ye说不分明。
最后讲yi下趋向，自己们you几ge估量。第yigeshi看到可完成di刚性需求，适才自己们算leyi下，自己讲讲自己们shi怎么算di。存量房shi2300万，可完成改善di住房shi950万套，yi共shi3250套。那空置房shi4898万套，待售商品房shi350万套，yi共shi5248万套。自己们说存量房过剩，可shi不shiyi切存量住房城市yi次性推向市场，不成能di。就shizai这ge静态时点上自己们di空着di房子都youyi些可承担di需求，这shi第yige。谈增量，自己们分为三部门。第yige自己们城镇化，第二ge自己们新增城镇生齿都长年夜le，第三geshi拆迁征di。
城镇化自己想说yige基当di不美观念，中国城镇化历程zai此后5年时间必然shi会削减di，自己们此外youyi些钻研能够再讲。启事很简单，村庄di年青人都曾经进城le，能进di都进le。16—30岁di村庄户籍中you58.7%曾经进城le，31—45岁傍边you46.6%都曾经进城le。yi些中老年人，身体不太好di人这些人进城那谁出钱？他们进来干什么？这跟以前di城镇化历程shi纷歧样di，所以自己们城镇化历程不会说到70%，自己们到今朝这ge状况shi到不le70%，真正城镇化到70%要到良多年往后le，斗劲年迈di村庄户籍生齿他们可能要慢慢退出来，自己们城镇化di速度才会增添，所以这youge过程，不shi简单di类推就能够解决di，这shi自己们di总结。
那自己们di悲不美观估量未来城镇化率shi0.84%，而不shi国家统计局说di1.53%，就shi差不多只需他diyi半，这shi悲不美观估量。
新增住房，自己们遵照0.84%城镇化率计较，新增农人工336万，拆迁242万。自己们对产能预行为算作di更慎密yi些，产能遵照这ge图来讲，自己们新增di需求年夜约shi895万套，产能开工面积、完工面积、算下来年夜约shi1600—2000万套，这ge比以前di数据更慎密yi些。从住房存量来说过剩，从住房di增量来说过剩，这shi自己们对住房市场yige基当di判别。
趋向，趋向很难讲，都zai讲拐点，很难讲趋向。自己用yige数据标明自己们对趋向天文解，你会看到这ge图，蓝色di线讲dishi昔时新住房家庭傍边首套房di比例，就第yi次购房di比例。红线shi昔时新购房家庭傍边，youyi套房家庭比例，绿线shi购房家庭傍边you多套房di比例。这ge比例zai2013岁首步shi90%，年夜部门人没房子。2014年di时分这ge比例根基上低于50%le，所以自己们觉得今朝中国家庭，中国di购房不shizai首套房这种刚需di驱动le，而更多dishi靠投资驱动，所以你要看拐点。适才黄教授说le，能够从价钱，从生意量看。自己shi看购房价钱中di生意量，看shi不shiyou拐点，shi这种见识。
调控思绪斗劲简单，自己们住房you空置那就要盘活存量，削减糜掷，今朝来看就shi多套房征税，增添多套房持you成本。免去房子税费，规范房租市场，维护出租双方益处。可能you规范出来，自己们shi第yi次ba空置率数据算出来，ba他统计查询拜访出来。所以自己感受正确di房di产调控最首要中心式还不shi去限购，铺开限购dengdeng，而shiba信息汇集起来。你好比说北年夜，中关村这ge中心，你ba中关村这yi片小区空置di状况通知自己们，要zai中关村买房di人yi查，这ge中心空置很严重，该不应买，就能够指导巨匠di预期，能让巨匠ba工作搞分明。没you信息自己怎么做抉择？自己只shi听亲戚伴侣说，听房di产开发商说？这不行，所以自己感受这shi信息di披露，与指导预期di话这shi最主要di。
还you就shi少建，因为房子曾经多le，住不起房子di家庭怎么办？发住房津贴，这ge趋向shi全世界di。就shi建房子di，美国you年夜量di保证房，不只shi没建而且shizai摧毁，zai炸失踪。住房保证由建改租，让租房市场活跃起来，让存量房活跃起来。自己di房子租进来le，假如真dishi自建房卖ye很艰难，实践上房di产这shi软着陆，假如说泡沫破灭di话，这样至少会好yi些吧。其实都很简单di事理，往常房子空着，风吹草动需求钱，自己马上就想去卖le，那自己降10%卖不失踪，降低15%，那房di产市场就垮失踪le。
自己最后谈yi下2014年第二季度，自己们刚刚出来di数据和房di产市场diyige状况。住房具you率持续上升，从89%城镇di域涨到89.5%，还zai上升。3月份shi89%，6月份就89.5%le。第二ge多套房比例还zai上升从21%到22.6%，买房家庭di比例相对shi平稳di，售房家庭比例zai上涨。前面看到dishi2013年9月到2014年3月城镇shi4.8%，第二季度shi2.1%，时间差不多shi两ge月，所以这ge速度斗劲平稳。可shi卖房家庭9—3月shi0.63%di比例，二季度shi0.61，所以整体来说卖房di家庭比例zai上升，这样整体新房生意量就zai削减le，这shi自己们钻研diyige状况，二手房生意zai上升。
那自己们又问le买房家庭和买房家庭，他自己通知自己们卖房买房di震机shi什么。这shi斗劲详尽di分解，改善型21%，投资24.8%，2014年同样di数据4月初di时分shi比这ge要低di，10%，就shi投资购房加重投资型比例从10%涨到24.8%，初度购房只需22.5%，成婚分炊shi11.3%。
然后自己们再看卖房念头，售房念头you各类需求啊，you拆迁，寓居带来di改动，债务需求现金，置办新房和其他。10%di家庭估量房价会跌要出卖，yi季度这ge比例只需3.8%，就shi巨匠di不美观念zai改动，而且shizai分化。yi部门人shizai抄底，yi部门人感受房价会跌所以他就卖，这ge状况shi蛮you意义di，zai分化住房市场di状况，至少巨匠di预期zai分化。
空置率you所上涨，自己们往常空置率shizai涨di从22%到23%。对房价di预期，下面自己会youge回覆，假如shi100就标明房价不会涨，高于100说明房价会涨，低于100那就会跌。平均来说房价会涨，只shi从111.4降到le101.9。
这ge图给le巨匠yige谜底，yi季度8%觉得会上涨良多，28%觉得会上涨yi点，二季度di时分上涨di比例zai下降，下降yi点di比例从15.2%涨到le18.6%，下降良多反而从3.0%降到2.4%，就房di产预期今朝就shi这样di数据。自己今天就简单diba自己们关于住房空置和房di产趋向给巨匠陈述请示yi下，再次感谢感动会议组织者给自己们这样di机缘，感谢。
黄益平：感谢感动甘犁教授，数据十分丰厚，自己听来听去年夜约就shiyige意义，风险shi蛮年夜di，刚需zai削减，空置率又很高，而且非论shi看存量仍shi看增量都shi供年夜于求。其他三家shi不shi赞成这样di判别？自己们请美林di陆挺博士揭晓他di演讲。
陆挺：感谢巨匠，感谢黄院长给自己们供给这么yige平台来yi同交流yi些问题。接下来自己们就shi要激辨yi下，youyi些火药味。甘教授实践上自己们经济系di师兄，自己们对国家统计局yeshi质疑di，所以自己们激辨估量甘教授不会生气。
实践上美国zai分解yi些美国数字，欧洲数字shi这样di，自己通俗shi分解自己们国家统计局和人平易近银行di质量，实践上自己们shi发自心里肠但愿能看到越来越多di像甘雨教授这样做基本钻研di，供给可参考，可竞争性di数据di来历。正因为此自己用着抉剔di目光和质疑di心态来看这ge数据，那言归正传，时间you限自己就不说别dile。
自己们看甘教授最首要di不美观念，自己不yi再le，之率22.4%，you4.2万亿全都放zaile空置室第上。下面di结论很主要，就shi自己们中国房di产市场di严冬曾经到来le，往常存量40%就能够le，增量实践上往常只需yi小部门就能够le，那shi不shi状况真dishi这样呢？
这shi任志强[微博]师长教师youyige回嘴，说不成能shi5万万套di空置房，他ye说leyi些数据。那自己们来分解yi下这些数据，这ge数据shi很主要di，这默示le甘雨教授分解di思绪。他们做dishi同样di查询拜访，可shi最后其要国家di总量数据来中止yige判别。那么这些数据shi什么呢？到1998年和2012年之间，甘雨师长教师觉得城镇di域净增住房面积shi156亿平米，任志强师长教师算dishi80亿平米。适才甘教授说40亿酿成le52亿，他自己ye写leyi些文章阐le然这ge调整，其you下产权房和村庄集体运用方shi8.3亿，搜罗拆迁空中积。
当然shi这样仍shiyou20亿di差距，可shi甘教授yeshiba这ge数据削减为le12亿，因为小产权房和村庄自建房增添le12亿。自己首先要指出来几ge问题，自己先说yi下框架，自己讲di数据必然shi切确di。自己们能够谈判yige问题，自己们shi不shi真diyou这么多空屋？第二geshi思考yi下空置率，再就shi新增需求。
首先自己们假定空置率shi切确di，那实践上自己认其实甘教授和任志强真正争议di中心，就shi国家城镇di界说。实践上自己们国家城镇di界说shi十分不必定di，甘教授用di这ge数据shi自己们国家统计局di数据，任志强师长教师运用di数据，实践上shi国家统计局用leyige城镇中心住房，树立数据，这两ge口径分歧斗劲年夜。可shi往常ye觉得，这里面实践上任志强先目生忽le小产权房，实践上任志强他们几ge钻研di工具自己全都钻研过le，他们对小产权房di钻研仍shi斗劲深化di。他们di数字实践上和甘教授di数字十分接近，分歧不shi很年夜。可shizai任志强师长教师回嘴di时分，这ge数据就没you提到，这ge量其实没you那么年夜，自己们能够疏忽，实践上真正di分歧shi城镇di问题。
实践上自己这里面要说dishi什么？就shi甘教授yige很主要di结论，自己觉得shi疏忽leyige工具，就shi自己们国家zai生齿普查和国家统计局计较di时分，分辩自己们户口中心you两类户口。yigeshi家庭户口，yigeshi集体户口，人均寓居面积实践上没you搜罗集体户口，所以计较总量上夸年夜leyi部门，年夜约夸年夜le12%。所以实践上适才讲di阿谁结论能够削减12%di数据，这shi自己讲di第yi方面，怎么样运用生齿普查数据，怎么样分辩家庭户口和集体户口，实践上仍shiyige小问题。
真正di年夜问题shi什么？自己们看看这ge数据，这shi自己们城镇化di数据。每年都zai往上走，证实自己们国家城镇化di速度ye斗劲快。这里还you城镇人均寓居问题，自己们国家统计局每年ye发布，可shizai2005年、2006年时分那时统计口径爆发le很年夜di转变，所以往上youyige很年夜di腾跃。这shi每年国家统计局发布di城镇盖房数据，以及斗劲公认di搜罗任志强师长教师，甘雨教授说这些小产权房di数据，假如两ge合zaiyi同计较年均增量能够发现yige很年夜di差距。
差距zai什么中心？每年盖di房子这么多shi这ge红线，可shi遵照统计局生齿普查和家庭查询拜访数据算出来要跟良多，经常高两倍还不止。而且自己们这里还没you扣除拆迁di房子，假如扣除拆迁you时分高3—4倍。这ge分歧来自什么中心？其实甘师长教师供给leyige斗劲好di解决打算，就shi自建房，可shi实践上这恰恰shi自己们要说diyige问题。
什么shi自建房？村庄di自建房shi能不能算到中国城镇di域？自己们中国城镇化界说事实爆发le哪些转变？shi不shi自己们归入中国城镇居平易近这ge生齿，这ge区域真dishi城市吗？这ge谜底shi认可di，国际上对中国城镇，对中国生齿普查和家庭查询拜访钻研经常诟病di中心，就shi中国城镇化能够不时diyi再，不时di转变，zai良多中心实践上远远夸年夜le中国城镇化速度，远远夸年夜le城镇化这样diyige自己们叫做规模。
可shi另yi方面，它恰恰又ba中国城镇化，youyi方面漏报，他夸年夜le什么？就shi自己们中国建制城镇化，适才ye提到leyi些。经常shi县改市，市改区，后来县改市不许可le直接改成区le。这shi关注自己国真正生齿普查di这样yige界说，还you自己城镇界说，自己们能够先疏忽yi下，不谈这ge时间点di关系，自己就直接讲到这ge树立城镇化，自己们最终yi些数据di回忆。
那么1997年di时分自己国shi35万平方公里，到2011年shi64万平方公里，1997年自己国建成区空中积shi1.36万平方公里。自己们国家统计局后来zai200年di时分，出格zai2005年、2006年di时分做leyige修订，就shi居委会和村委会di域分。出格shi2011年di时分查询拜访di时分，他们查询拜访le320ge社区，其中you20ge社区国家统计局编码shi城镇，实践上他yi看仍shi村委会。实践上还you良多正儿八经di村委会ye被编入城镇di域，启事shi什么？因为自己们国家di城镇界说中you这么yi条，就shi实践树立，假如自己们youyi些基本树立曾经延长到le这些村委会，ye能够算为城镇化。这里开di口子就斗劲年夜le，you些中心好年夜喜功。好比说这ge中心通le公路和自来水，就酿成le城镇。
看自己们看yi下这ge数据，这shi所谓di城镇居平易近，巨匠看到这ge数据就能够看到中国城镇事实shi怎么yi回工作。自己们看城镇中心非农业生齿shi257，农业生齿shi145，单元shi百万。那自己们再来看家庭，自己们再用家庭户来推算di话，中国40%di家庭至少shi农业户口，you人会说往常自己们接下来要谈判dishi这ge，农业户口中心shi不shi搜罗le农人工di？自己们用yige最激进di计较法子，这ge计较法子zai这边。自己们依据2011年和2013年现代国家统计局youge农人工di查询拜访，youge质量估量，自己觉得仍shiyouyi些you用di信息di。
六普中心城镇生齿中只需3410万人yi人户，15—50岁di被觉得能够shi农人工dishi2100万。自己们举家外出di农人工shi3万万，然后自己们自己进来di，不shi举家进来di农人工you几？1亿。实践上根基不成能涵盖zai自己们国家六普数据中心，自己能够说绝年夜部门都被疏忽le。那么自己依据这ge数据揣度yi下，三成摆布di居平易近zai村庄di住房被当成le城镇住房，那自己们回过甚来再看自建房。
所谓自建房绝年夜部门shi这些房子，甘教授后来又调整le这ge数据，往常shi2900万到，实践上跟这ge数据曾经you所接近le。这ge房子能不能当做城市里di房子？很简单di档案shi绝年夜部门不能。其实自己们还youge问题，就shi看yi下西财家庭查询拜访di数据。西财di数据里面，自己往常手头上you最详尽di样本数据，shi2012年出书di关于2011年查询拜访diyige数据。自己觉得zai他们di样本中心，因为他们di样本抽样首要法子，实践上仍shi遵照国家土di局编码系统来抽样di。为什么？他们用le分层抽样中心法，必然要依靠于总体di状况。所以这就抉择le西财di家庭查询拜访不成能脱离于国家统计局家庭查询拜访和六普数据。
自己们当真分解le他们家庭查询拜访di数据之后，好比说20ge小区初步就发现you问题，原本shi城镇，后来发现shi村庄，you19ge社区啊。自己们再来看这里面di第三条，西财di查询拜访中心能够揣度dishi，他们城镇中心di家庭查询拜访di户数里面，至少you1661ge家庭shi农业户籍占29.4%。或许就shi农人工啊，youdi人说di，自己觉得不shi，为什么呢？自己们再来看土di，zai他们di样本中心城镇di域中心，youdidi家庭you1268户，占22.4%。这城里di人怎么会youdi呢？当然你ye能够说自己zai城里面打工，然后自己didizai老家，yeyou这种可能，当然甘教授能够再做ge廓清。
接下来还youyi条，zai西财2011年样本中心单人户shi564户，城镇按比例来算shi378户，占样本比例shi1.3%，城镇生齿shi2.5%。自己们2011年单人外出农人工you1.26亿人，占生齿di9.3%城镇生齿shi18.2%，实践上自己们ba村庄di去失踪le，不止这些，要占20%。ye就shi说，实践上得出yige结论，西财家庭查询拜访样本实践上跟国家统计局样本没什么区别，这yeshi为什么两者数字能够吻合起来，yi点都不怪异，可shi这里面恰恰就you很年夜di问题。
第yi，涵盖le年夜量di村庄di域，zai自己看来激进估量25%，或者30%ye不为过。
第二，绝年夜部门农人工没you被包含进去，因为良多人没被查询拜访到。这些人比例shi几？遵照国家统计局di数字，2013年最新数字自己们1.7亿农人工住zai什么中心？you50%di人住zai工棚、集体宿舍还you消费场所，还you快要17%di人shi合租，这些人自己置信不会zai家庭查询拜访di样本里面。ye就shi说，you70%di农人工不zai查询拜访规模之内，那只剩下le30%被查询拜访所录入。
这shi自己们说le对总体样当di见识，那这shi自己di结论。自己觉得西财高估le自己国城市空置房34%—50%。为什么？因为自己们国家新建di房子年夜部门shi毛坯房，只需zai斗劲年夜di城市才盖现房住。激进估量，这ge工作自己这两年特意请le房di产分解员，60%di房子shi毛坯房。你就给他半年时间装修，那假如去失踪这些，实践上自己们往常真正di空置房，遵照空置率来计较di话shi3万万套摆布。
那自己们换yige角度来讲，其实适才甘雨教授ye说le，2013年空置房占le842万套，城镇化shi4万万人，户均2.8人算需求144万套。那搜罗小产权房，这两年自己国城镇建成di2250万套，那deng于说这两年根基没you拆迁。那可能吗？应该shi不成能。
实践上此次重点不shi自己估量，自己关头shi回嘴，可shi自己仍shi要you点自己自己di估量，事实下场自己们shi做这ge行业di。自己们做这ge行业真实shi没法子，you时分得拿出点数字出来。那什么样di估量呢？自己们运用yige自己觉得相对斗劲牢靠di数据，就shizai树立部2005年发布di数据，这ge毫无疑问户籍生齿shi偏低di，没you户籍di人zai城市里yeyou房子这shi必定di，自己们ba那时zai盖di小产权房算到里面去。自己们再计较每年新盖di房子再加上合理di拆迁，那自己们预算往常城里面，自己说di城里shi真正di城镇，不shi村庄di域算上取得，自己觉得shi108亿平方米，面积shi26.1平人均面积。中心di红线shi200年前盖di房子，为什么自己们用2000年呢？因为自己们中国住房私you化，转变shi1998岁首步，之前盖di房子巨匠都知道质量什么样，估量接下来会you年夜量di这时分建di房子被拆失踪。
那还you很主要di此外yige问题，但愿巨匠看到往后不要睡着，西财城镇住房空置率牢靠不牢靠？自己觉得这里面可争议di中心更多。首先自己要说yi点，这里面触及到统计局抽样di问题，抽样di问题实践上这里面shi十分复杂di。适才自己讲其实西财di查询拜访，因为自己们用统计学抽样来看，前面di抽样分层都由国家统计局供给di数据做支撑，可shi他必定le市县di时分，来思考社区di时分他曾经每年数据支撑le，要依靠自己di数据系统。他们怎么抽di？很简单，自己当真阅读le他们2011年陈述，自己觉得他们shi十分老实di，良多做查询拜访di不ba细节通知自己们。
实践上很简单，富人区抽50ge多yi点，穷di抽少yi点，起码di25ge。学过统计di人都知道，自己能够做权重di调整，当你没youyige全国性di数据支撑di时分，shi依靠于自身家庭查询拜访di时分，这ge权重di调整shi十分艰难di。这里面di随意性shi十分年夜di，随意性年夜到什么境界？自己给巨匠举yige例子。2012年zai西财di陈述中，2011年di住房you多套房di比例shi19.1%，19.1%di城镇家庭you多套。后来自己咨询le他们，他们ba数字下调到le15.9%，下调di比例shi几？20%。那实践上ye就shi通知le自己们这权重调整di空间，最起码shi20%。
自己能够这么说，这ge权重假如不调整di话，良多事di确shiyou问题di。好比说关于城镇住房自you住房具you率，他们用shi村庄户籍和城市户籍，他们计较diyou城市户籍di家庭没you经由查询拜访di比例shi这样。那么还youyige什么问题呢？就shi运用国家统计局di编码器所招致di倾向，为什么？县改市，市改区，zai曩昔十几年更多爆发zai什么中心？zai兴隆di域。好比说江苏通州县，往常摇身yi变酿成通州区，往常良多都shi城镇户口le，可shi阿谁中心90%仍shi村庄。
可shi正因为他市改区和县改区首要爆发zai什么中心？斗劲兴隆di中心。好比说像姑苏下面，无锡下面良多都酿成区le。广东何处yeshiyi样，像佛山中山都酿成区le，使得自己们斗劲富youdi村庄di域di住房被归入le城镇住房系统，这yeshi为什么说自建房2900万套，yi点都不怪异。可shi他主若shizai兴隆di域di城镇树立化，扭曲le整ge样本，所以即便你运用国家统计局中止数据di调整，仍shiyou很年夜倾向di。
所以自己觉得，这里面跟自己们住房没you关系，前两年youyige辩症di关系，就shi用这ge基尼系数，他富人抽di多，贫平易近抽di少，shi这ge启事。
接下来自己要质疑空置率di计较法子，自己们you这样yige表，这ge表格从2011年di西财表格中拷贝下来，0套、1套、2套，村庄di都you，这shi经由调整di，可shi自己们需求更详尽di数据。自己们往常ba这ge表做di更详尽yi点，0套、1套、2套、3套、3套以上，自己们其实不需求别di信息，自己应该能够初步计较自己们城镇中心di住房空置率。为什么？you0套di人自己想做家庭查询拜访di应该都跑到人家里去le，可shi他们都住着房子，这shi0。you两套房di乘以2，39.93，三套房di1.6，自己就用le平均数shi5，算出来shi1.6。那么100ge家庭you几套房子？shi111.46。空置率应该怎么计较？自己们you100ge家庭住zaile111.46套房里，空置率shi10.3。而西财di数据shi20.6%，shi自己这ge数据di两倍。youyi种可能性，0套住房di那些人全shi住zai马路上di，这ge可能性不年夜，那这shi怎么计较di？自己youge疑问。遵照自己这样粗拙计较中心法得出来di数字只需他们数字diyi半。
那还you第三ge问题，西财关于城镇住房需求供给di分解，实践上他们数据youyi些调整，所以自己这里面稍微you那么yi点点过时。他们ba需求分为两类，yigeshi存量yigeshi新增di。好比说新增di成年人和逝世老年人都能够低估，就shi岑岭期zai这儿shi20—25岁di人，这些生齿自己经由初步预算，他们这些人di需求完整可能shi这样di趋向。这ge问题就变得简单le，自己们看yi看自己们需求供给di分解中心shizai什么中心。
自己觉得中心实践上就shi关于中国农人工di问题，这ge不shi小问题，适才自己讲di这些数据，1.7亿。实践上还不shi1.7亿，为什么呢？自己再说yi下，这1.7亿只shi进来打工di人，还没you搜罗他们di小孩。那自己们看yi看他们di小孩you几？最激进di估量自己查到2012年教育部发布di1260万di随迁后世，妇联di数字就shi留守儿童shi6102.万，所以这里面shi不成低估di。
遵照西财说法村庄年夜部门人曾经进入城市le，年青人50%多都进入城市le，可shi进入城市不暗示他真正di被归入查询拜访。那他们为什么？因为年夜部门人住zai工棚和宿舍里，并没you被查询拜访到。这shi农人工住di中心，和过年回去di样子。为什么自己对这ge图斗劲you激情呢？因为自己自己小时分就zai这ge情形里面，看到le这样di状况。自己自己不shi随迁后世，可shi自己四周绝年夜部门人，zai自己小时分都shizai外面生活dishi这样di状况，过年di时分yeshi这样di状况回来di。
所以农人工di住房需求shi几？激进估量自己觉得you城镇室第需求，农人工及其家眷you2.2亿，自己这里当真计较。假如1.66亿di农人工为基本，举家外出di人3500人，住房需求除以2shi1700万，还you住房需求年夜约shi1亿套，合计可能you1.2亿套。当然自己们这里面you拆迁，还you城镇you更新diyige需求。
接下来自己再分解yi下供给di状况，首先自己们不能激进估量降低，自己ye觉得实践上，今天自己讲le这么多，良多人觉得自己们对房di产di估量不太悲不美观，良多中心巨匠说you拐点，那shi不shi真di这么悲不美观，shi不shi真di进入le严冬，shi不shi自己们真正di树立量只需以前diyi半？其实自己觉得ye不必然，自己们能够看看这ge供给分解。
这shi以前di数据，往常曾经做leyi些调整le，商品房shi年均供给1300万套，商品住房新开工面积不shi未来供给量查核diyi些指标，为什么？虚报现象出格严重。为什么虚报？这跟自己们国家土di政策shiyou关系di。最上面di线shi曩昔若干年自己们国家新开工面积，最下面di县shi完工空中积，巨匠看到这ge分歧越来越年夜，虚报状况斗劲凶猛。
曩昔两三年，自己们商品室第真正di开工面积转变不年夜，都shizai8亿平米摆布。还you就shi适才甘教授说di，自己们di保证房shi不shi接下来7200万套？自己没you这么悲不美观，中国保证房自己们巨匠都斗劲熟谙，曩昔几年曾经存zai着十分严重di虚报le，今年ba目de提di很高，但愿抵达4500万套，仅此而已。
最后说yi下自己们今朝空置房并不shi真正diyou用di供给，为什么不shiyou用di供给呢？自己老家shi村庄di，村庄里都you房，往常年青人成婚le要到城里买房。所以不能因为自己们zai村庄里you房，出格shizai建制城镇化里面30%di家庭you房就觉得他没you需求，实践上这部门人di需求仍shi很高di，以至高于其他村庄di域di需求。这shi房子自身，应该说未来年夜部门仍shi要被拆失踪le。
造成本人们国家这样状况di真正问题，yeshi触及到自己们对政策di倡议。自己觉得第yige就shi户籍轨制，自己觉得这shi十分落伍di，yeshi实践上自己们往常中国良多问题diyige本源。这不只仅shizai农业和非农业之间，而且shizai城市之间yeyou很年夜di问题，通俗shizai小城镇上班，他shi不成能拿到这边户籍di。
还you土di轨制，自己们中国往常you很严重di现象，要不你酿成城里人。假如不shi北京、上海这样di年夜户口他ye不愿意，拿到城市户籍必然要抛却村庄土di，这shi中疆土di轨制很严重diyige问题。还you限购di问题，这shi国家政策资本设置装备摆设diyi些状况。
那自己们之前住房自己觉得最严重di问题，其实不shi自己们过量di供给，自己们跟yi些国家zai经济高速增添阶段和他们四化斗劲低di阶段，自己们今朝房di产投资规模不算高，根基上和他们持平。可shi自己们di糜掷十分严重，自己们第yi代糜掷，就shi中国农人工1.5亿农人工，zai中国村庄里面年夜量建房，而这些房子往常良多shi空置di。所以你假如ba村庄di空置房都算进去di话，你再多说几万万都没问题。你炎天让学生去暑期做查询拜访，那空置房就会高，假如春节di时分查询拜访那就会低。
还youzai北京打工di人，第yizai这边买不起，太贵le。还you买得起可shi买不ledi，因为you限购。youdishi为le户籍，要解决小孩上学di问题，还you居家养老di问题，这都shi人户分袂di状况。那只需自己们国家能够说shi村庄里面盖房，按面积来计较，直到2005年都高于国家城镇di盖房。
还you自己们知道youyi些鬼城，还you政府脑子发烧或者shi各类各样启事组成di空置房不会获得很好di节制。谁ye不会住到鄂尔多斯去，shi这样di。那自己这边di结尾shi这样，yeshiyige政策di倡议，其实自己们那时不想做政策di倡议，可shi甘教授适才you政策倡议，那自己们业供给yige。
政策倡议当然说斗劲虚无缥渺，可shi自己们觉得真正要功效中国今朝良多问题，城镇住房方面di问题，仍shi需求zai轨制上做yi些打破，而这ge轨制打破自己觉得并不shi高不成攀di。
自己们看yi看zai6月底di时分，中心政治局开会，实践上自己觉得这就shi盘绕曾经进城di农人工并没you被归入城镇查询拜访统计di，并没you被归入社会保证系统di这部门城镇化，数目很年夜，问题ye很严重。当然le，自己觉得这里面di设法shi好di，可实施操作di这些轨范shi缺乏di。为什么呢？因为接下来中国户籍轨制di转变，yige关头di土di轨制转变，土di轨制转变方面ye提到le，可shi迈得不子真实太小le。可shi自己觉得you些方面shiyou所打破di，出格shiyou些中小城市，出格对yi些you城市户籍di人来讲，他从小城市到种型城市，他户籍di转变可能斗劲轻易，好比说武汉就斗劲放松。为什么？跟着国家基本设备di改善，城市竞争劳动力力度yezai上升。自己们劳动力di价钱yeshi越来越上升，那zai这样di过程中，自己觉得城市自己you这ge动力，出格shi那些二三线城市自己you这ge动力，足够放松户籍di限制。
最后说yi点，就shi自己们对未来供给需求di预算，年夜约觉得自己们接下来农人工需求差不多9万万到1亿套di房子，还you拆迁。自己们觉得年夜约接下来每年要完工1.1亿套摆布，假如以面积来计较di话，自己置信自己们实践上曾经处于盈利di极点，拐点曾经由去，可shi不代表投资di岑岭就必然曩昔le。为什么呢？因为yige国家di睁开不只仅shi以面积来计较di，而shi以质量和综合配套计较di，住房投资还you可能维持5%—10%di增添。可shi自己们不shi美国，不shi西班牙和葡萄牙，倏忽从高点下跌yi半，维持不变di这样yige状况。
假如自己们详尽看di话，自己们用yi句话讲，以前shi从哪里来到哪里买房，往后shi哪里you不变di工作到哪里去买房。那房di产开发商zai这ge中心会you分化，小di可能会倒闭，年夜di公司打点好di可能会you更好di前景。可能ye会youyi些财政困境，可shi总体上中国房di产市场需求仍shi不变zai今朝di状况di，所以自己di演讲就先到这儿，感谢巨匠。
黄益平：听起来陆挺shi做di良多工作，自己感受他yi小我做di工作不比西财di少。自己感受到他年夜约di意义shi说拐点可能曾经由le，可shi问题没you那么严重，这shi他总体diyige判别。无论shi看城镇化di界说和空置率di计较，可能最后di空置率没you这么高。不妨，甘教授yi会儿你会you时间回应他diyi些质疑。下面自己们请朱海斌博士揭晓他di演讲。
朱海斌：今天十分欢愉you这ge机缘介入这ge谈判，前面甘雨教授揭晓le却果惹起le很年夜di关注，适才陆挺ye谈判le良多。zai今天这ge场所，昨天黄教授组织者给自己们发le问题，点le几ge命题di谈判。所以自己想今天先跳出甘雨教授di文章，谈几ge斗劲年夜di问题第yi对中国房di产走势diyige根基判别，第二中国房di产市场调整对整ge金融系统还you对宏不美观经济年夜致di影响，第三ge就shiba中国房di产问题放到国际斗劲di情形，往常自己们房di产di泡沫年夜约you多严重，这shi黄教授给自己们出di三ge问题。最后点时间再回到甘雨教授di文章，可能自己会youyi些填补。
第yige问题，中国今朝房di产市场yige年夜致走势di判别。总体diyige判别，中国房di产市场从1998年房改往后，自己们说曩昔15年能够说黄金15年。那从今朝看，这ge黄金时代曾经由去，zai未来可见识未来，自己们判别yi些房di产市场更可能shi向yige正常di财富过度，yeyou人说shi未来di白银di15年，整ge高投资高酬报di时代曾经由去le。可shi房价年夜跌di可能性ye不年夜，zai曩昔两三年实践上全国房价平均下跌20%—30以上，房di产崩盘这种可能性自己觉得仍shi不年夜di。
这里面you几ge图，shi往常市场做分解di时分巨匠谈di斗劲多di，几ge关于房di产di首要指标。从几ge首要指标来看毫无疑问，从今年岁首初步房di产市场曾经进入le第yige拐点。房价zai5月份初步往后，无论shi统计局di数字仍shi搜房di数字，都初度呈现环比下降。从同比di增速来看，从去年年尾di高点，今朝搜房刚出di百城数据平均shi上升6.5%，三线城市同比持平shi这样diyige概念。市场上看到更多di像其他di生意数据，新开工数据，土di出让搜罗库存di数据，这些指标应该说从某种意义上来说愈加较着。
巨匠看yi下这ge时间序列，自己小我di判别从今朝看，今年上半年呈现di房di产市场调整期跟2012年整ge商家曾经呈现di房di产市场调整you必然di相似之处。可shi斗劲yi下，像住房di发卖量或者shi土di出让金，新增di住房建筑面积，搜罗像最后yige图发卖库存。今年上半年其实跟2012年上半年中止di市场调整十分相似，可shiyou两ge启事自己们感受这yi次调整比2012年di调整时间会更长yi些。
第yige，假如自己们看市场根基面要素di话，实践上跟甘雨教授适才说diyi点很吻合。就shi整ge房di产市场zai曩昔几年，可能由曩昔整ge全局供小于求di场所排场酿成le往常供年夜于求di场所排场。往常zai统计局di数字上自己们ye能够十分年夜白di获得撑持，好比说自己们这里面算leyi下全国zai建di住房面积，除以曩昔12ge月住房发卖di总面积，年夜约自己们ba它作为yige住房供给di指标。
从历史di平均值看，年夜约shi3.3，3.3shi什么概念？假现执政zai建空中积遵照曩昔1年di速度发卖di话，要卖3.3年，那自己们整ge住房市场施工到建成di周期这shi斗劲接近di。那2011年shi中国房di产市场yige斗劲较着di不美观念，自己们说2011年这ge拐点就曾经呈现le，2011年之前di这ge指标shizai均值下di斗劲多。那2001年往后要比这ge均值di规模高良多，所以从这yi点看，2013年规模以上，上半年看自己们市场调整youyi些相似之处。
第yige分歧di要强调yi下，就shi自己们这yi次di供年夜于求更多dishi全局性di现象。而不像2001年上半年，相对来说更集中zai房价过高或者shi房价上涨过快didi域，这ge图里展现，自己们年夜约推算更各ge省di东部、中部和西部diyi些计较住房供给指标。2011年自己们看，住房供给供年夜于求最较着dizaiyi线或者shi沿海城市，房价上涨过快didi域。但zai曩昔2012年、2013年，中西部di供给上升速度十分快，这媒体上ye报道良多le，ye十分轻易体味。因为2010年尾国家初步增强房di产调控急搜罗限购限贷法子，所以房di产2011年之后年夜量往三四线转移，所以这shi新di供年夜于求di现象呈现往后，更多dishi出往常东部沿海，2013年略you好转，可shi中部和西部这ge现象十分较着。所以这shi自己们觉得di第yige启事，就shi为什么这yi次调整周期会更唱yi些。
第二ge，假如自己们从政策面来判别di话，2011年自己们知道上半年查询拜访只需求两三ge季度，2012年年中6、7月份之后自己们能够呈现yige十分较着di转变，收拾上升期，到今年才从头进入到下yi轮。2012年年关zai呈现le良多年夜白di转变，5、6月份自己们两次人平易近银行下调存贷款利率，自己们ye看到增速zai较着反弹。所以2012年自己们说，当然收拾zai上半年呈现调整，可shi因为信贷政策di放松，招致le楼市调整周期di终le或者shi终止。可shi今年从今朝来看，自己们基当diyige判别shi要从往常di增速或者shi利率，首要di政策指标来看，下半年更可能shi维持不动，不太可能呈现yige斗劲强di反弹。所以从政策di反映来看，自己们判别下半年提早终le这yi轮调整进入产物周期，这ge可能性要低于2012年。
从房价楼市调整di长度来看，自己们整体判别就这yi轮di调整期更长，而不shi两三ge季度。时间di关系自己就不多讲le，整体di判别自己们觉得zai未来yi两年更可能呈现dishi部门di，或者shi中部di调整，就shizai全国规模内，自己们看到未来yi两年会you5—10di房价下滑，而不会呈现崩盘式di下滑。
yi方面自己们城镇化di过程来看未来di需求依然很不变，这ge适才yeshi提到le，最年夜di需求shi自己们第yi次城镇化，今朝di比重shi52%。52%zai未来可能速度会you所下降，可shi这ge过程自己们觉得会斗劲不变di往前走。而且此外yi部门城镇化过程中呈现le市平易近化，农人工往常曾经进城，可shi如何zai城市里扎根，潜zai需求转化为yigeyou用需求，这ge对房di产you很年夜di支撑。
第二ge方面收入增速斗劲显著，2013年尾自己们当然说GDP下跌到历史以来最低值，7.7%，可shi收入上涨幅度依然shi10%。从楼市房价调整来看，房价调整最首要di启事shi房价收入比回到yige合理di水平。那房价收入比di调整，其实从国际上看就两ge渠道，假如收入不变di状况下shi经由房价di年夜幅下调。这ge自己们看zai美国和欧洲近yi轮di金融危机往后默示di很较着，美国、西班牙、英国，根基上2007年往后shi2%—3%di收入，所以你要恢复房价收入di话就shi要经由房价年夜幅di晃悠。那房价相对不变，略you下跌di状况下，经由收入来改动di话，自己感受这可能shi中国zai未来几年会呈现di这种状况。
第三ge启事可能shi房价下跌di状况，自己们觉得政策方面you很年夜di调整空间。2010年往后自己们持续执行di限购限贷政策，假如说正zai房di产呈现要到le下行风险往后，自己们感受会呈现必然di松动，这shi自己讲di第yige问题，对今年中国房di产走势di判别。
第二ge想讲yi下关于经济和运营系统di影响，这yi块主若shi自己们zai比来yi段时间，房di产市场欧美投资者问di话ye问di良多。欧美投资者思绪根基上shi以美国或者欧洲作为yige参照系，他们问di最多dishi未来两年中国金融系统风险you多年夜，房价下跌幅度ye多年夜，金融系统呈现系统性风险you多年夜，这shi他们关注di焦点。内zai逻辑ye很简单，根基上shi以美国di次贷危机这ge例子作为yige解缆点，美国次贷危机di传导体例首先shi房di产市场初步di，房价呈现年夜幅调整，然后自己们看到房价下来之后，房贷di违约年夜幅上升。房贷违约往后影响到金融产质量量，金融产物呈现违约。那这样对银行di直接影响，就搜罗他投资di金融产物损失踪率十分高，银行ye中止leyi些去杠杆di全力，向各ge部门贷款，再反映出实体经济di下行，这根基上shi欧美投资者zai分解房di产泡沫现象yige斗劲常用di思绪。
那自己们diyige不美观念shi说，zai中国假如自己们需求分解房di产市场实体经济影响di话，可能自己们会采纳di框架shi更具中国特征di。就shi自己们更倾向于从宏不美观向金融传导处所式，而不shi美国从金融向宏不美观传导di思绪。就shizai中国假如自己们分辩金融系统di效益和宏不美观方面di效益di话，自己们体味从短期来看宏不美观效益远弘远于zai短期之内对金融系统di影响。
那宏不美观效益适才陆挺ye提到leyi部门，就shi自己们假如看整ge房di产关于中国GDPdi进献率di话，根基上业界斗劲认同di指数shi房di产行业对GDPdi进献率年夜约shi12%—13%，1/8摆布。假如加上跟房di产市场相关di行业，钢铁、水泥、家具、电器，加起来年夜约shi接近20%，这ge市场没you太年夜di争议，shi这样yige基当di概念。
那从房di产投资对经济di影响来看，自己们youyige年夜约di根基判别，就shi说假如房di产投资di增速下降yige百分点di话对中国经济影响shi0.3ge百分点，间接影响yeshi0.3ge百分点，总体影响就shi0.6ge百分点。那房di产市场往常shi自己们最担忧diyige宏不美观经济风险，自己们知道去年中国房di产增速投资zai20%多，那zai今年前5ge月房di产投资增速曾经回到le15%，就shi曾经跌le5ge百分点。遵照自己们di计较di话，这5ge百分点下条对今年经济增速影响曾经shi0.6ge百分点le。假如其他要素都维持不变di话，仅仅因为市场调整自己们可能会从7.7下降为7.1摆布，这shi自己们基当diyige判别。
所以从今朝来看，适才陆挺ye提到le，zai未来几年自己们当然不觉得房价会先崩盘，可shi房di产投资可能会呈现ge位数，这跟自己们di判别ye斗劲接近。可能zai未来几年，自己感受房di产投资增速会回到ge位数。假如说ge位数，就shi说自己们因为房di产里推进GDPdi增速，这yi块年夜约shi从7.7起步，就shi房di产增速从20%到ge位数，下降接近两ge百分点，这样对自己们整ge宏不美观经济di调整，对自己们整ge金融系统shi最担忧diyi块。
假如说GDP下滑，巨匠说自己下yi步再思考对金融系统di传导，第yi自己们能够说金融系统企业运营di效率，或者shi企业天时润率会呈现进yi步下调。搜罗企业di破产才干会呈现恶化，这不只仅shi房di产行业贷款下滑di状况，还搜罗外贸和中小企业di贷款下滑，这shi自己们最担忧diyige方面。
那反过来看，自己们并不太担忧未来直接di第yi轮对金融系统di影响。理由很简单，第yige就shi假如自己们看金融系统对房di产di影响，国外主若shi三ge板块，第yige板块就shi整ge银行系统di房贷，ye就shi家庭部门di住房贷款。第二块shi银行或者shi信任，非银行系统和银行系统关于房di产开发商。第三块就shi作为典质diyi些其他di贷款，这shi自己们zai座diyi些金融类di项目方面三ge首要di营业。
那其中房贷巨匠都shi配合赞成di，房贷质量zai中国shi斗劲高di，即便住房价钱下降百分之二三十，可shi最高首付zai中国请求yeshi斗劲峻厉di，即便房di产价钱呈现年夜幅下挑得话，那这yi块ye不会you所恶化。第二块就shi房di产开发公司这块，这shi自己们最应该关注diyi点，这yi块其真实中国和国外youyige斗劲较着di分歧，就shizai中国房di产开发商中止借债di时分，银行并不shi最首要di贷款来历。银行贷款里津津you6%—7%shi直接给房di产开发商贷款di，从房di产开发商角度看他资金来历里15%shi来自于银行di，那此外相当yi年夜部门shi来自于信任，那信任这里面到底you几shi对房di产开发商di？自己们能够做yige很简单di推算，自己们知道youyige公开数据，zai今朝整ge信任行业资产shi12万亿，他官方di数据年夜约shi10%shi直接借债到房di产行业。
当然这ge数据zai自己们市场上you良多质疑，因为他可能you良多不shi直接di对房di产方面借债di，他可能shi以物权或者shi其他金融产物投资中心式呈现di资产体例。假如自己们说稍微放宽yi下di话，you百分之二三十shi流向le房di产行业，那只占GDP比重di5%摆布。那加上整ge银行系统对房di产开发商di贷款，整geyi切加起来对开发商di贷款年夜约shi占GDP12%—13%。那这ge数整体来说跟其他国家比shi斗劲低di，从中国今朝diyi些现状来看，仍shi能够吻合diyige概念。
那为什么会呈现这种状况？就shiyouyige启事，其实自己们适才ye提到le，就shizai中国di房di产行业自己们shiyouyige预售制di，这gezai其他国家shi不存zaidi。you相昔时夜yi部门资金，30%以上shi来自于预售这yi块di，就shi说假如房di产开发商违约le，那遭到损失踪di就不只shiyi方le。那自己们zai运营分解框架里面这ge寄义you很年夜di分歧，欧美这yi块房di产开发商外zaidi资金来历来自银行系统，所以自己们要更多di关注银行系统di风险，可shizai中国他这ge风险shiyou影子银行和家庭股和他自身三ge承担di，这ge扩散效应就没you欧美这么较着。
那还you土di典质di银行贷款，占到银行贷款中di比例shi20%—30%。那土di作为典质概念shi什么？就shi土didi价值只shiyi块风险，自己们更应该关注dishi以土di作为典质di自身di工具，这shi自己们回到le最年夜风险就shi宏不美观风险上。这shi自己想讲di第二块，就shi怎样看待房di产对整ge宏不美观经济和金融系统风险di影响，这根基上宏不美观di影响shi年夜于对整ge金融系统di直接影响。
那第三ge想讲yi讲，假如自己们ba中国di房di产套路或者shi房di产现象放zai国际视野斗劲，自己们往常di泡沫到底you多年夜？自己们zai媒体上经常会看到yi些很领受眼球di问题，好比说中国房di产市场今朝shi史上最年夜di泡沫dengdeng。自己们首先看yi看到底自己们房价上涨幅度you多年夜，这里面自己昨天做leyige斗劲，依据自己们往常内部diyige斗劲，自己小我感受相对斗劲可托di数字。整ge全球水平九di时间里，中国平均房价上升2.36倍，2014年之前di九年。北京上涨shi219，深圳shi457，这shi自己们往常用diyige根基数据。
那假如说实践di房价上涨di话，就shi说扣除通胀di上涨率这yi部门，zai曩昔2004年到2013年九年内，上升le84%，这shi自己们中国往常面临diyige状况。假如自己们看yi下yi些欧美国家，自己们知道zai全球金融危机之前，他们di泡沫you多年夜。美国、英国、西班牙自己这里you三ge数据，美国2007年到2005年实践房价上涨shi86%，扣除通胀。中国shi84%，就shi跟美国年夜致shi相当di，英国从1997年到2007年十年内上升le118%，西班牙yeshi118%，略超越中国。所以2004年到2013中国di房价上涨速度跟英国和西班牙并没you太年夜di域别。
自己们看金砖五国，巴西、俄罗斯和南非，巴西2005年到2013年实践房价上涨yeshi扣除通胀shi139%，俄罗斯从2001年到2008年七年实践房价上涨shi182%，南非1998年到2007年房价上涨187%，中国shi84%。ye就shi说这些首要di睁开中国家，他们zai曩昔di十年，他们房价上涨速度要比中国更快。所以自己感受从房价di角度，仅仅这么看di话，说中国房价上涨速度最快，这ge没you太多di论据来撑持。
再就shi自己们做分解di时分，巨匠经常提到di就shi中国和ri当diyige斗劲，这ge图yige中心肠问题就shi中国会不会yi再ri本zai曩昔20年里头di这么yige故事。经常提到yige时点就shi1989年，shiri本房di产di岑岭期，到1990年之后，ri本房价下跌le年夜约50%。那往常良多人谈判di问题就shi，中国zai未来会不会呈现相似di整ge房di产市场di崩盘，就shi持久di年夜幅度di房价di下调。
那么自己想提yige问题，就shi自己们看ri本yige斗劲长di周期di话，you两ge阶段。1973年和1989年，自己们今朝状况到底更像1973年仍shi1989年，自己小我di判别shi更像1973年。那详尽区别shi什么？自己们看yi下ri本zai1973年往后呈现le第yi次房价崩盘，1973年之前自己们看yi下ri本zai1966年到1973年shi十分强di房价上涨趋向，上涨le126%。zai1974年—1976年间youle下跌，之后又youle上涨，又呈现le20年di房价下跌。那曩昔20年，自己们适才讲今朝diri本房价shi回到le1973年前di水平，他shi70年月末和80年月末这么yige调整di状况。
假如自己们往常shi1973年ri当di状况，假如自己们能避免像ri本昔时呈现di后十年di状况di话，那自己们房价年夜幅度下跌di可能性会小良多。几ge首要di启事，自己们看金融系统di信贷周期，除le房价上升之外，此外自己们看信贷周期，信贷增速，中国今朝曩昔几年，ri本zai80年月末十分接近，搜罗自己们金融系统di风险，中国今朝跟ri本90年月初80年月末十分接近。此外生齿结构，生齿老龄化，劳悦耳口di状况，跟ri本90年月初80年月末十分接近。这yeshi巨匠为什么会谈判中国会像ri本80年月末yi样di危机，就shi这ge启事。
那自己们反过来看其他diyi些指标，yeshi自己们zai谈判房di产市场十分主要diyi些指标。自己们今朝看ri本70年月初愈加接近di状况，首先自己们看经济睁开水平，经济增添率。自己们看ri本zai70年月di时分他们GDP增速从10%摆布到70年月中下降le6%，这对今朝中国经济增添潜zai里di判别shi斗劲切确di，zai曩昔几天中国经济增添shi10%，可能未来shi6%—8%之间，分歧di域you分歧di判别。所以跟ri本70年月di状况更接近，80年月末往后他shi从5%、6%—2%、3%di潜zai增添率。
那自己们再看人均增添率，和ri本70年月中期斗劲接近，这ge自己们用dishi当期美圆家长。假如自己们思考yige固定价钱di话，ri本70年月初曾经抵达le18000美圆di水平，仍shi要高于中国往常人均GDP水平di。那城镇化率呢，自己们户籍37%、38%di比例，更接近于六七十年月，而不shi八十年月末。
那zai生齿和就业要素里头，自己们说非盟就业比例中国shi2/3，远远低于ri本六七十年月diyige水平。搜罗最后自己们画dishi家庭欠债率di状况，那这些指标至少自己们能够看到yige配合di特征，就shi自己们今朝di状况更接近与ri本70年月初而不shi80年月末。
所以自己想再重申yi下这ge不美观念，就shi自己们可能并没you太担忧中国zai未来会呈现yige持久di，狠恶di这么yige房价下跌di状况。自己们更主要di可能shi要zai政策上做调整，怎么样避免从曩昔自己们更多着重对增量diyige政策，好比说限购、限贷，更多关注到对存量，好比说二套房，租房上做yi些倾斜。
最后自己对甘雨教授di说法youyi些评论，可shi因为时间di关系，自己们就留到最后再提问，感谢巨匠。
黄益平：海斌博士年夜约di见识shi感受不会呈现you令人担忧di解体性di转变，但他说di对宏不美观经济可能组成斗劲年夜di影响，假如这shiyige问题di话，那么自己置信自己们抉择妄想者可能ye会斗劲关注这ge问题，因为自己们增添仍shiyige很主要di问题，youyi些问题自己们yi会儿还要yi同再谈判。那么自己们往常先请两位评论者做yige谈判，时间关系自己们就限制zai年夜约10分钟摆布。首先请黄玺庆董事长。
黄玺庆：巨匠好，十分欢愉you机缘介入这ge谈判，自己们今全国午这ge群周红聘请自己来介入这ge论坛di时分让自己当评论员，给le自己这ge脚色，可shi没you职责。坦率di讲自己ye不知道这ge评论员应该做什么工作，前面听le四位教授、博士出色di讲话，从春秋上讲他们shi自己们di师弟。可shi你看yigege都首席经济学家，都年夜教授，自己对他们di评论shi赞扬di仍shi拍砖呢？自己shi坐卧不安，很忐忑。
那么自己想评论就评论吧，假如说点宦海上di话，自己想说听le四位教授、博士di出色演讲收成颇丰。假如回到我们北年夜交流中心阳光厅里面，自己可能说shi自己shi越听越懵懂。deng自己回到自己们自己di房di产圈里，自己可能会评论说经济学家di话只可听之不成信之。多you获咎。
因为自己想今天他们di话不shi给巨匠听di，主若shi给自己听di，自己shi房di产开发商。房di产you没you风险，会不会解体，巨匠买不买房那和你们you关系，应该让自己们来听，几位经济学家言之凿凿针对自己们市场谈论这ge问题。第yi次听西南财年夜这ge陈述，我们北年夜金融校友会自己们yeshizai成都搞第yi次论坛，那时韩教授发布le他们di功效，那时钻研dishi自己们这ge陈述di真实、you用、独家性，自己那时面前yi亮。适才又听甘犁教授讲，自己简直都要置信le。可shi陆博士yi说，激情海量判别手法都纷歧样，自己真shi懵懂le。
可shi他们谈di都shi房di产市场di供需关系。泡沫shi怎么发生di？shi因为数据，假如巨匠不shi特意搞经济di可能ye会说懵懂le。6、7月份shi很好di月份，世界杯，巨匠看球，必备dishi干什么呢？啤酒。这ge泡沫shi怎么发生di？yi瞬间倒di很快，阿谁啤酒沫就起来le。shi不shi这样？泡沫泡沫就shi这么发生di，中国房di产市场you没you泡沫？从全局上看中国不shiyige年夜啤酒缸，不shi这样di。中国you31ge省市，中国you600多ge城市，中国you3000ge县，每ge县房di产都不差，每ge县都shi分歧di啤酒杯子，自己们分歧di酒杯里面往里倒酒。youdi中心可能倒di快le点，泡沫流出来le，好比说鄂尔多斯。youdi中心倒di很慢，还没满呢怎么能you泡沫呢？首先自己必然要提出这么yige质疑。
供需关系zai中国它shi能够发现di，倒di快le，假若you泡沫le怎么办？怎么解决泡沫？问题年夜吗？赶紧多喝几口，或者往里放点工具，放点冰块，放点话梅，yi会儿怕末就没le。所以you泡沫你不用管他，自己shiyige老“运倡议”le，自己不shi真正di运倡议。房di产市场从2003岁首步调控，以央行121文件初步，长达11年di房di产调控，因为2013年国家没you出调控政策。那自己们就shi老“运倡议”le，没you什么啊，yi会儿you拐点le，yi会儿说春天le，yi会说冬天le，房di产you两派，冬天派和炎天派，成就le良多经济学家，成就le良多专家。
自己小我真实di感应感染，2009年房di产市场真shi出le问题le，可shi放zaiyige斗劲长di周期里面，这些泡沫城市自动di消化。所以自己说假如房di产you问题，shi巨匠太关注这ge行业le。你说yi小我吃五谷杂粮，风吹ri晒哪能不伤风伤风呢？可shi假如巨匠老shi关切这ge，你怎么得吃点抗生素吧，他原本就要伤风，因为巨匠太多di关注，太多di关爱，他就要爆发癌变le，yige伤风就要爆发癌变le。所以房di产自身di问题远远小于因为巨匠过度关注所发生di问题，这geshi房di产di真实状况，没you媒体，没you经济学家们说di那么危言耸听。
当然le，作为经济学家他di职责就shi发盛世危言di，这shi他di职责。可shi自己们作为投资商、开发商，自己们仍shi要坚持相对di清醒di脑子。依据自己说le，怎样去解决这ge泡沫问题？yigeshi快点喝，增添供给，供给shi能够发现di。好比说打消现货，好比zai某ge中心自己经由土di抽紧银根，抽紧di根，限制供给，房di产di供需shi完整能够发现出来di，这就shiyige理想。好比说自己往里加点工具，加点冰糖、话梅shi什么？自己丰厚这gedi域di功用，自己没紧要紧shi室第，自己配套yi些商业资本，配套yi些财富资本，配套yi些公共效劳本能机能，配套黉舍，配套病院，这ge城市宜居le，这ge泡沫就没le，需求就上来le，供需shi能够发现di。
此外稍微di说两ge和巨匠不太yi样di常识问题，巨匠都关切房价上涨和房子涨价不shiyige概念。假如你曾经买le房子le，房价上涨与否与你无关，你关切房子能否涨价。什么叫房子涨价？自己买le这ge工具之后，自己yi百块钱买di，yi百二十卖失踪di，自己di房子涨价le，自己赚le。全世界只需房子没youyige产物，作为yi种商品di话只需房子没youyigeshiyi样di。户型yi样楼层纷歧样，朝向ye纷歧样。所以你di价钱永远shi你自己di价钱，你不shi自己di价钱。就好象自己买leyige42寸di电视，5千块钱，你买lege44寸电视，你shi5500块钱，你能说电视涨价le吗？自己shi42寸di，你shi44寸di，纷歧样，没youyige房子shiyi样di。所以它能否涨价，只zai于自己买di房子进入二手房市场之后，能否能够卖进来，房子涨价le。房价上涨那shi经济学家们di工作，shi哪套房子上涨le，不知道，shi整体年夜约diyige趋向。
那房价上涨他要为自己结存宏不美观经济情形，投资手法di设置装备摆设，很复杂diyige启事。可shi自己置信，假如曾经买le房子di人，假如你不shi想做投资di人，房价上涨与年夜部门人没you关系，你关注di只应该shi房子能否涨价。
此外适才ye提到le城镇化di问题，几位教授都提到le。城镇化不shi灵丹妙药，不shi解决房di产所谓yi些供给di问题，yi些需求问题，不shidi。城镇化不能够供给住房diyou用需求，可shi城镇化能够供给you用供给。什么叫城镇化？村庄di土di酿成城市树立用dile，征dile，土di供给youle。可shi失踪去集体树立用didi那些农人，他不shi你diyou用需求，他干吗去le？住到安放房里去le。你房di产开发商ba村庄di集体树立用di，征di酿成le国you树立用di，你you土di供给le，这shi城镇化给你di进献。可shi你购房者不shi那些失踪didi农人，shi其他di生齿。所以说自己们说几年城镇化率如何如何，反估自己们房di产市场万事年夜吉le，不shi这样。
为什么去年中国三、四线城市房di产普遍呈现le问题？去年城镇化十分凶猛，去年年夜年夜都开发商退回yi线城市，分隔三线城市，就shi城镇化出di问题。2013年供给出di房子根基上shi2010岁首步拿di，初步树立，两三年ba房子建完le。那时分巨匠都知道习要上台le，巨匠预知le，zai经济学家di怂恿下去三四线城市拿着额di。zai这样高歌猛进di状况下呈现le这样di馅饼，那自己们发现这不shi馅饼le，shiyige复杂di陷井，没youyou用di需求。房di产今朝所存zaidi问题，自己感受就shi睁开中行业自身存zaidi问题。
对房di产巨匠可能能够少yi些关注，放房di产yige活路，叫它自然di去睁开吧，感谢。
黄益平：自己十分赞成本人们少yi些关注，可shi自己置信要买房子di老苍生和曾经买le好几套房子di老苍生都不关注这ge查询拜访，自己记得2009年自己刚刚到北年夜来di时分，自己you同事问宋国青教员说，往常房价这么高自己们都买不起，到底应该买仍shi应该买。宋教员说买不起yi套就先买两套呗，自己们请宋教员评论yi下，往常自己们应该买几套。
宋国青：自己们万万不敢说别di，自己就shiyige进修心得吧，西南财年夜这ge查询拜访简直做le良多工作，还you陆挺适才讲di这些工具，这ge自己还真shi不知道，看来you良多若干好多di钻研。比自己自己自己di钻研要强di多，实践上往常良多方面di工具，自己自己天文解这样di工作，你自己没youge5年、8年，以至更长时间di用80%di时间去关注di话yi不留心就会说错le。因为里面简直you良多复杂di工作，适才说到生齿di问题dengdeng良多问题。
房子di问题可能会更严重，自己自己做过很长时间di粮食，就想知道全国di存粮。自己们youge指标叫农人家庭人均存粮，这ge事挺好办，用le良多若干好多年。可shi中国倒逼you几农人，这ge不知道，所以you几农人忖量仍shi不知道。不时到往常自己们仍shiyou城镇居平易近家庭人均可支配收入，工资几什么什么di都you，you几城镇居平易近？这ge至少shige不leledi工具。而且这ge统计指标di依据di口径ye不shi很分明，还you农人di人均收入这些概念就更迷糊le。
所以自己们经常会you这样di问题，就shi看yi些微不美观数据跟宏不美观数据似乎矛盾挺年夜。往常状况好yi点，原本youyi段时间你看家庭查询拜访里di阿谁人均存款怎么就这yi点钱，那银行存款都shi谁di？youyi年差距蛮年夜di，当然里面youyou钱di人，这geshi全世界普遍存zaidi状况。就高收入家庭假定良多，贫平易近家庭或者shi中产阶级家庭比例要年夜得多。适才陈述里yeyouyige，高收入家庭拒访率shi67%。实践上你要做di更细di话，自己们整ge家庭查询拜访连人都找不着，这shishiyou良多问题zai里面di，各类状况都you。
所以关切这样yi些问题shi很主要di，自己感受youyi点就shi非论怎么说，你西南财年夜做le良多di工作，里边you良多若干好多信息，就shi自己们不必然说要他很切确，好比说空置率这ge概念。shi20%仍shi15%或者shi10%，到底shi几这ge可能口径纷歧样，分解中心法纷歧样，结论纷歧样。可shi你能不能供给此外埠信息呢？好比说适才说di今年yi季度3月末shi21，到6月末高leyige点，这ge可能对自己来说youyi些信息。
当然自己还得想yi想，5年往后空置率shi40%，假如这ge工具这么来看di话可能ye会youyi些其他di转变，好比说3月份youyi些时节性，youyi些人zai家里面还没返城呢，而且这ge数据很短，关注不到这么多工具。搜罗国家统计局di数据，说你di数据可托吗？自己们找le良多案例，说yige中心给你报le良多工具，曩昔shi这样di，往常不知道变le没you。那么这样di数据你就能用吗？这geshizai必然水平上。假如说你做不真实或者shi子虚di这么yige比例，相对不变yi点那这ge增添率作为yige参数仍shi能够用di，所以这ge不必然说怎么样。
当然这ge数据自身能改良，再改良yi些，可能争论更少就更好le，自己yeshi顺便数数。能不能遵照yige社区di平均房价，按平均房价来测量空置率。好比说房价yi万yi平米di空置率shi几，五千yi平米di空置率shi几。假如说五千yi平米di空置率很高，那可能you自建房这些工具算进去，这shi城区高房价di空置率，这shi获得di信息会更多yi些。自己想他们两ge城市给自己们再供给yi些详尽di信息，自己shi站zai进修者di立场上看待他们给自己们供给di信息。
这ge信息挺好di，你要批判yeshiyou要批判di，你要批判自己di话那就没靶子可打le，自己说两方面都不错。那自己们不怕他人讲，就怕不去改良，你不改良you水分di工具未来水分会更年夜。因为自己们youge失踪业率di状况，这ge自己们shi改良le，那你遵照新指标查询拜访法子中止改良，这ge可能会好yi些。可shi不说这ge话di时分，原本分歧斗劲年夜，那后来yi改良可能增添率不成比le，因为自己们对可比性请求shi十分高di，yi不成比就不行le，所以youdi指标自己们要看空置率shi几都触及到这些问题，当这里面都shiyi些问题。
you些工具自己感受可能shi查询拜访、钻研，查询拜访di状况提出来供你去钻研。好比说自己们说di空置率，这ge空置率shi什么启事组成di？可能you良多启事，那shi你要分解di。自己看陆挺适才说di假定说半年di装修，这ge差不多，可shi这里面要用zai动态上di转变，自己记得原本房子很慌张di时分，2000年仍shi黉舍分di房子，半公办买di房子，装修leyige礼拜就进去le。往常呢这ge装修慢慢装，房价高di很高，装修费同样ye会涨yi些，当然比房价要少多le，所以他zai房子装修上花di实力良多。
还you装修半年以上不进去di，好比说yi些人生小孩，自己估量他们从拿到钥匙到住进去得两年时间。其实他对平安这些工具，曩昔和往常yige动态di转变you对比le。自己们曩昔好比说春节时代工作时间几都you转变，好比说保姆曩昔春节时代就加ge工资他可能就不回家le，往常你加再多钱他ye要回家di，所以这样di工作shiyige转变。巨匠对这样diyige工具感受他youyige转变，但这不shi统计数据自身要解决di问题。而shi自己遵照体味来说di，所以空置率这ge概念相似di状况巨匠能够就这ge问题再做yige钻研。
自己说le半天还没回到提di问题上呢，政策方面自己感受youyi些工具，出格shi关于房子这方面di问题you良多。youyi点点问题，就shiyouyi些shi经济晃悠，今天高le明天低le，youyi些shi趋向性di下降，区别就zai这儿。可shi自己们di政策，youyi些政策di周期性you法子调控，可shiyouyi些政策shi没法子调控di。好比说yi到le限购，yi到le房贷di环节dengdeng，那下yi轮通货缩短又起来le你怎么办？所以这样di工作可能shi政策方面更多dishi周期性di，趋向性diyige政策和持久不变di政策区别开，要让财富政策管yi些持久di工作，而非论短期di工作。自己们曩昔di房di产房价上升很主要diyige启事就shi银行存款利息跑不外其他di要素，就shi因为这ge启事。
最后，自己想房di产这ge工作自己自己zai里面需到le良多，2009年自己们说能够买yi套。自己自己想，都shiyouyi些展望性di工具，you没you泡沫。你2002年、2003年要知道今六合房价到这ge样子，你2003年谁拿股票？什么意义啊？你为什么不买房子啊？you些时分shi事后看到di，所以事后di泡沫和事前di展望shi两回事，人zai世就要犯错误嘛，打算经济ye罢，市场经济ye罢都shi这样，自己们就shiba事前能看到di泡沫给解决le，那事后看di自己们ye归入到自己们往常di钻研里面，yi些政策问题dengdeng，自己们都尽可能di做到。因为这首要仍shi巨匠关切di房di产两ge层面di问题，yigeshi房di产diyi些贷款应该怎么办，还you银行di存款，搜罗短期、中期di，这几方面都you良多担忧。
自己感受上面几位ye都谈le，他们斗劲悲不美观，自己就说yi点，you时分yige财富占经济比重you多年夜，他向经济层面di影响怎么样就很主要le，自己感受倒必然。说起来早800年农业占GDPdiyi年夜半，那往常农业怎么样le？从之前di百分之六七十到往常10%，以至还要再低。就shi因为you其他结构di不时转变，所以整ge社会yezai不时dizai睁开。就shi短期里面，很短di时间来不及应对可能会呈现yi些转变，那从持久来看某yi些方面不会对经济增添you很年夜di影响。因为人类di最终需求shi无限di，只需消费才干问题，说ge题外话，离yi家yige航天飞机di时分还早着呢，没you过剩di时分，就看你航天飞机成本怎么样，你不用太担忧某yige行业怎么样，短期里可能会youyi些问题，可shi持久没you关系，感谢。
黄益平：感谢宋教员回覆di自己di问题，自己觉得房子仍shi能够买di。自己们赶紧请适才六位嘉宾到台上来，自己曾经收到好几条微信说你们谈判di十分好，可shi说好di激辨zai哪儿呢？自己们首先请甘雨教授回应yi下吧。
甘雨：十分感谢感动没you想到会you这么yige详尽di对自己们工作di剖解，之前陆挺ye跟自己们中止le沟通，对自己们di工作yeyouyi些辅佐。所以现象对自己们you更多di辅佐le，自己就简单di回覆几ge问题，既然shi激辨所以就稍微you点尖锐。
第yige，youyi说yi，实践上适才那几ge问题自己看leyi下，you自己讲di四ge问题。第yige就shi说自己们shi不shi，或者统计局shi不shi高估di城镇化。因为陆挺觉得shi高估le，因为自己们按统计局di指标系统zai中止，所以自己们di数据zai城镇化di历程中就shi城镇化shi什么样di。可shi从自己们di钻研傍边shi不shi高估le城镇化？自己其实shi赞成di。因为适才他讲zai2011年di数据傍边，youyi部门社区编码shi城镇可shi当di通知自己们shi村庄，2013年这样di现象依然存zai，而且比例shi不低di。可shi自己没you法子，因为城镇化说到底shiyige持续di过程，这ge社区到底you几村庄户籍，几人you农di，算城镇di或者算村庄di，you几比例？这geshi没you法子必定di，自己没you法子给yige50%、40%、30%界说成城镇或者shi界说成村庄。这ge问题自己们shi知道di，可shi自己们只能遵照自己们觉得说巨匠能够谈论di规范来说，所以这shi第yi点。
第二点，就shi关于农人工di问题，这yi点自己其实shi赞成di。统计局两次打架，农人工查询拜访他做le8千ge村，从出口di去问进来di人，此外yige查询拜访shi家庭查询拜访，就shi住户查询拜访，他shi从寓居di来看农人工，这两ge数据shiyou差距di。自己们shi疏忽le这ge问题，可shi同样di自己们shi采用leyige规范来做，这shi第二点。
第三点，就shi自己十分赞成陆博士搜罗其他嘉宾谈到di，就shi中国今朝di城镇住房傍边you年夜量di住房，简直质量不够高，you可能质量过关leyeyou可能没过关。那从开发商di角度说他能够谈这些住房shi不shi能够继续开发，那么自己们要尽量思考yi下，自己们假定ba城镇化高估le往后，那么这些人自己们you几套算法，好比说shi不shiyou用需求。那么自己们实践上shiba这ge需求算le，假如你ba这部门扫除le你反而没you算le，对需求di估量自己们高估leyi点，这shi自己di说法。
最后shi权重调整，任何做抽样查询拜访di人都知道权重shi很艰难diyige中心，自己们zai这ge过程中其实第yi轮做di和第二轮做di权重都shi经由良多轮谈判di，往常di权重应该比2011年di权重更科学。还you基尼系数di工作，实践上自己们zai分歧di权重调整下shi不应该基尼系数计较di，2011年适才给le几ge表说shi城市户籍仍shi常住生齿。
最后yi点自己讲yi下，陆博士还you海斌几位，他们都shi宏不美观经济学家，自己自己shi微不美观经济学家，假如任何yi小我接触过微不美观数据，真正di年夜量di微不美观数据去钻研和发现di话，zai微不美观数据傍边shiyou良多噪声di。那么这些噪声老shizai这样那样yi些状况下会展现出来，微不美观数据shi这样di。自己zai整ge陈述中你当真看会发现，自己没you做假定，自己没youyige中心做le任何yige假定，自己yi切di都shi原始数据diyige累加。那这些原始数据做起来他通知自己们yige故事，然后自己ye讲自己们di数据shi巨匠能够来参考di，陆博士、朱博士他们能够稀you据做你们di宏不美观分解，ye能够用自己们di数据做yi些新di分解，详尽di分解。中国缺di就shi微不美观数据，自己们yige团队做分解必定shiyou不完美di，可shi到往常为止自己没you看到you什么问题，可shi必定you不完美。
这么多学者拿这ge数据去分解，你能够做出你di结论，那么自己们这shizai谈判过程中就youleyige基本le，否则自己们没you基本，没you基本根基不知道数据怎么来di。自己发现自己们yi旦用国家统计局di数据必然要打架，不知道数据shi怎么来di，不分明，没you细节。所以自己们但愿能给巨匠供给yige细节，巨匠从细节上慢慢揣摩起。宏不美观经济学家要用微不美观di数据，你们两位shi自己师弟啊，自己但愿宏不美观经济学者要从微不美观数据做起，真正ba工作搞分明，不能从宏不美观上这ge中心做yige假定，阿谁中心做ge假定，假如这样di话，归正自己感受太多假定自己搞不分明shi不shi敏感，你最后di结论shi不shiyou转变，自己们di分解shi没you假定di，就说这些。
黄益平：陆挺和海斌每小我能够由1分钟di时间回应yi下。
陆挺：1分钟稍微you点不够，跟着自己们shi做宏不美观经济学，自己念dishi微不美观经济学，只shi后来yi步走错跑到宏不美观规模le，这yeshi为什么自己自身对数据很关切，这shi第yi。
第二ge自己ye很赞成应该看微不美观数据，适才甘教授shi这样觉得di，那自己们觉得你从微不美观对宏不美观揭晓步履di时分要寄望样本自身，这shi较着di问题。那么很较着di时分，巨匠看到自己适才做le良多假定，其实自己用leyige最激进di绳尺，自己用le20%被高估di城镇规模di时分，实践上用dishi最激进di数据。这ge最激进di绳尺自己觉得能够用zai做微不美观数据向宏不美观揣度diyige依据，而且you时分你做leyige微不美观数据你较着知道微不美观数据自身shi出缺陷di，好比说像农人工di问题。那你能够尽量运用你往常还没you自己做查询拜访di其他调研数据，好比说适才援用di多尺关于农人工查询拜访di数据，这shi第二ge。
第三ge，从微不美观到宏不美观di分解，再往前做政策谈判di时分，好比说供给年夜于需求适才甘教授讲di，you些不美观念自己shi十分赞成di，可shiyouyi些不美观念自己觉得youyi些问题。
朱海斌：时间关系适才自己没you说di太当真，自己十分不雅鉴赏甘雨教授做di这ge工作，第yi自己感受数据十分di详尽，十分透辟，至少给le自己们良多能够谈判di工具。可shi假如自己们这篇陈述，自己们说当真看yi下di话，这ge陈述里面自己最关注dishi关于未来供给需求di这么yige判别，这yeshiyige增量。阿谁内外面you几ge结论，就shi增量新增di需求年夜约shi1600万—2000万之间。那新增di供给需求很年夜，那这shi自己们最关注diyige机缘，可shi恰恰zai这ge里面，适才您ye提到le就shi说宏不美观经济要看微不美观数据，可shi这恰恰shi微不美观数据支撑不到di。
因为you几ge好比说新增di需求，今朝shi思考le三ge方面，yigeshi新增生齿，yigeshi新增农人工，还youyigeshi拆迁，假如没记错di话。这几ge详尽di数据不知道shi怎么来di，yige前di数据240多万套，那240多万套什么概念？自己们按存量算di话2亿多万住户，那这ge比重自己不知道shi怎么回事，自己小我shi斗劲疑心肠。另yige您提到you用需求这ge事，您说年夜约今朝可完成dishi30%多，没you完成di更多，那shi不shizai未来会组成新di需求？所以这ge部门yeshiyige。
然后供给方面you些中心曾经做le调整，可shi像老年逝世440多万套，同样di自己感受这geyeshiyouyi些问题di。从这yi点来说可能you更多di撑持di话，微不美观方面you更多di撑持，他这边自己觉得这仍shiyouyi些收支轻风险di，这shi微不美观查询拜访今朝最年夜体寄望diyi点。
谭继军：这里面说57%shizai城镇di域di，you35%di家庭里面shi属于农业户籍di，这ge总数算下来shi2.5亿农人。那这2.5亿农人实践上shi三部门组成di，第yi部门就shi说他原本shi村庄户籍，因为代码di改动实践上良多中心曾经被城市化le，这shiyi部门农人。第二部门shi农人shi属于当didi，不属于城市社区di其他di当di村庄进入这ge城镇社区往后，他仍shi农人户口，村庄户籍。第二部门shi外埠农人，yi共shi2.5亿。那么这2.5亿里面，从外埠过来dishi7万万，所以自己们往常youyige十分主要di，就shizai自己们农人工里面，自己们觉得首要di农人工仍shi当didi，就shi他仍shi从当di震身di这么yige城镇化di过程，所以他跨省di比例，从全国来讲并不像自己们想象得那么年夜，这shi自己想填补di第yi点。
还you自己想再说yi下，假如你不用统计学城市和村庄这ge概念就说不分le然，因为每小我城市说自己you城市用di和村庄用di，这就完整没youyige谈判di基点。城镇和村庄di界说自己们不知道di话，自己们知道其中youyi部门自己们去问di时分shi当di人多仍shi村庄人多？你要转变shi能够di，那这ge概念就更不分le然，自己感受这ge数据shi给自己们供给leyige很好di可谈判di规范。
还youyige权重di问题，假如说六普di权重都不能够作为这样yigedi规范di话，那自己们觉得这不shi白干le吗？shi不成知di。当然国家统计局zaiyi些统计di过程中学者youyi些质疑，可shi自己感受六普作为yige权重可能shi最合适di。
黄玺庆：自己说yi些出le门不认di话啊，媒体ye不用报le。适才说le微不美观统计房价shiyou倒升di，房价下降真实di数据shi怎么发生di？自己不能说shi什么中心，某市。好比说政府觉得这yige阶段房价太高，就会请求某市自己们di房价这ge月环比必需求下降，于shi这ge市di住建委就会邀约开发商开会，巨匠必需配合，房价高di不发，低价房di发，于shi房价yi平均下来很美不美观，环比下降le，媒体yi报道，这就shi微不美观di真实数据。
黄益平：感谢。
陆挺：关于抽样方面自己再回应yi下，省、县、市都you抽样，你到yige社区di话那就十分you限le，当然后来ye改成le别中心法抽样，自己们到le社区di状况就shi这样，这shi第yige。
第二ge还you自己们往常di房贷能够节制什么？就shiGDP，时间di关系自己就不多讲le，还youyou用需求di工具，这shi政策性di启事，这shi要保证di。还you生齿能够勾当，自己zai北京买不起房，ye承诺以跑到成都去买，所所以这样diyige问题。
黄益平：时间关系，自己想最后自己们聘请三位问三ge问题，yi同问完，每ge专家最后都you机缘回覆。
提问：自己想问yi下谭教授，您阿谁陈述出来前yige月摆布别di中心ye出leyige陈述，他做le全国几百di小区，然后从2007年—2008年di商品房空置率shi8.6%，2008年—2013年平均下来全国shi15%，yi线城市shi10%，二线城市shi13%—17%。所以这ge数据跟您比起来，因为他都shi很新di房子，您适才讲房子空置率相对低yi些，所以两者差距仍shiyou点年夜di，他yeshi微不美观di去查询拜访di，想问yi下这ge。
第二ge就shi您这边you年夜量di量shi来自于自建房，那这样对住房贷款最后di总数据会不会you斗劲年夜di影响？感谢。
提问2：十分感谢感动甘教员做di几ge钻研，很年夜水平上抵偿le统计局国家应该替自己们做di工作，十分感谢感动你们。自己主若shi想提两ge问题和两ge倡议，第yige倡议shi自己看到您做di这ge跟之前发布di数据曾经youle很年夜di改良，那想请教yi下自you住房住房具you率di数据，实践上各ge中心住房具you率界说都纷歧样。好比说国家统计局di统计，自己们看到dishi私you产权di住房占yi切住房di比例，而zai其他各gedi域自己们横向斗劲di数据shizai自由产权方面di比例，这geyou很年夜di分歧。那zai自己们di查询拜访里面可能shi问you没you自己di住房，这几套数据di口径shi纷歧样di，you这ge分歧自己感受不主要，所以自己感受自己们能不能供给yi些更详尽di数据？
好比说住房具you率里面自己们you哪些shi无效需求，好比说自己zai北京生活，zai成都you房子这shi生齿勾当组成di。还you就shi自己zai北京租le他人di房子，这ge对自己们you很年夜di辅佐。
还you住房空置率di问题，适才自己们ye说到le各类各样di算法，自己们能够拆分yi下细节di数据。好比说空置率里面哪些shi自己们敲le6次没you开门di哪些又shi因为他自己买le，好比说zai三亚you渡假房持久不住，哪些shi真正di空置，因为这geyou很年夜di分歧。三亚di住房空置率应该shi90%以上di界说，那you些中心住房空置率就shi10%，自己们di统计应该年夜部门仍shi靠谱di，之前自己们ye看到le其他di数据，根基上仍shi斗劲吻合di，为you住房自由率这yi点分歧斗劲年夜。
自己自己yeyouyige质疑，假定说自己们这ge统计shi十分you代表性di统计，那自己ye觉得这ge住房自由率shi较着高估di，youyi再计较。假定这yi套房子shi空置di，这时分自己们敲门应该shi没you人敲门di，自己们再问户主你shi不shiyou空置房子，他说shi又计较leyi遍。
提问3：you两ge问题，第yige问题shi遵照甘教授di算法，自己们往常不空置房子shi1.7亿套，自己们往常生齿shi7.3亿人，1.7亿房应该shi遵照自己们家庭来算，那剩下2.2亿人住zai哪里？这shiyige问题。第二ge遵照自己们di财富陈述，户均shi247万，自己们去年7.3亿年夜约shiyou600万di财富，2.2亿套室第算di话，自己们股票升值都加上shi170多亿，不思考村庄旧房子那170万和600万di这ge差距shi很复杂di，想问yi下这ge分歧zai哪儿。
提问4：宏不美观经济方面di问题，本届政府shi很关注就业这ge问题di，那巨匠you没you直接di统计中国房di产多年夜水平上关系到就业，以及往常房di产市场di下滑会不会影响到就业。
提问5：自己小我shi做宏不美观经济分解di，所以十分感谢感动甘教授和陆博士di查询拜访和分解。实践上往常youyige问题，就shi想问yi下巨匠谈判le这么多，最后房di产行业部门对中国经济，从行业角度分解未来di增添点zai什么中心？自己自己小我粗略解读yi下，从陆博士di分解shi农人工，you良多没you被统计zai内di，搜罗城镇化。从房di产行业来讲说需求shi能够发现di，那陆教授说需求无限供给you限，所以请几位解读yi下。
黄益平：自己倡议先请甘教授和谭教授集中回覆适才di几ge问题，尽量简短，再请四位专家填补。
甘雨：第yigeshi关于这ge数据做出来di状况，你说他抽样，他哪些小区去做，这ge自己感受shi需求yige抽样框来揣度di，这ge自己不年夜白，所以没法子回覆你。然前适才这位女士说dishi自立具you率高，自己先说yi下空置率，自己们shi两套数据自力考证，可shi并没you两套数据加起来，用dishi他们自己通知自己们di，可shizai排空位过程中中心youyige百分点di差距，自己们觉得这shi能够di，这shi自己回覆你di问题。
此外适才谈le好几ge自己们陈述应该供给更详尽di各类各样di分类，这geshi微不美观数据，这geshi原资料。你拿di数据怎么做，你自己做你自己感兴味di，自己们不成能ba感兴味di分类，各类各样di钻研分解都做。自己们不成能bayi切di需求全数知足le，自己们ye没这ge才干，ye没you法子展望巨匠di需求shi什么。所以你们拿这ge去做，欢送你们能够运用这ge数据，运用di越多对自己们di撑持越年夜，搜罗几位投行di运用di越多自己们越欢愉。
还you你适才di早期数据，自己简单说yi下247万那时说dishi户籍生齿，不shi城镇生齿，只shi城市户籍均值，不shi常住生齿，后来就跟不上这ge数le。
提问6：往常shi高于国家金融资产di。
甘雨：不只shi金融资产，还you房产zai类。
提问6：股票和统计dengdeng都加起来le。
甘雨：总资产66%shi房产，12%shi金融资产，5%shi汽车，剩下dishi工商业，这shi自己们di比例问题，给你yige总数，房产zai2013年di数据傍边占le66%，北京市房产占le83%，房产di总资产shi83。
谭继军：最后yige问题就shi房di财富shi不shi这ge意义，假如房di财富不shi很亮光di话，中国经济市场di增添点zai哪儿。
黄益平：shi说房di产市场di增添点。
谭继军：应该shi分歧化，youyi些结构性di机缘，区域性di机缘，总体来说自己shi很悲不美观di。自己感受房di财富和中国其他财富对比，房di财富稍低yi些di话其他财富会起来di。
黄益平：自己们先从黄教员说起吧。
黄玺庆：说起房di产市场，这十多年它di中心词shi热，当市场化zai市场中占主角di时分，默示dishi热，供销两旺。当政府这只闲不住di手乱摸di时分，市场就很闹，这根基上shi夏六合感受。可shi自己置信跟着未来di睁开，房产市场应该慢慢由热到温，归于安好。因为什么呢？因为自己们自you住房自you化率曾经很高le，自己感受中国生齿出生率youge复杂di拐点要来到le，往后di小孩不多le，往后自己们di房子变好le。所以相对需求shi能够发现di，可shi绝对需求shi发现不ledi，未来绝对需求少le，所以房di产市场将不会像往常，像曩昔十多年那样如斯之热，它会慢慢di归于安好。良多若干好多人说黄金十年曩昔le，迎来dishi白银十年。
宋国青：适才说需求无限不切确，应该说shi需求，这ge成本shi无限di，可shi详尽di需求你拿钱去买，你清醒le什么工具卖le什么，这geshiyige持久来看di，所以自己们就看供给问题。自己说这ge意义shi什么意义？就shi房di产市场持久看房di产不行le，其他需求ye就起来le，只需你you消费其他工具di才干，房子增添率很低，简直就不增添le这shi此外yi方面di状况。至于房di产自身di热点zai哪里呢？仍shiyouyi些di，就shi往后di分化可能会十分严重，出格shiyi些三四线城市。youyi些中心因为总生齿就这么多，这块多le那块可能就少le，你ba人领受曩昔le可能这ge中心人就少le。那youyi些中心情形斗劲好yi些di，水资本其他资本要好di，办成养老性di社区这样yi些中心起来youyi些睁开潜力di，所以巨匠不要想人都集中zai年夜城市le，不会这样di，你到yige适合di中心会更好。shi这样di规划，那什么时分能告竣那就shi房di产商自己要找这ge平衡le。
朱海斌：自己回应yi点适才说房di产关于就业和其他di影响，适才提到le房di产投资项目youyige年夜致di关系影响GDPdi增添，适才ye提到le，这只shi自己们宏不美观做简单分解diyige设置，shi讲其他前提都不变di状况下。可shi实践上经济shi动态di，shi愈加复杂diyige状况，那自己们今年房di产下条关于就业会不会you影响？某种状况下这shi自己们经济调整必然经由diyige过程，那反过来看房di产投资项目假如自己们说整ge货泉政策，整ge信贷不动di话，必定会youyi些资金会流向其他行业。自己们往常无论从政策上来说仍shi什么，房di产曾经向其他di需求zai勾当le，这shi自己们要寄望di。
陆挺：今天不讲宏不美观di只讲微不美观di，城镇家庭查询拜访di时分you没you问分明，适才阿谁女生问di前两天自己ye问甘教授le。很可能你抽样做le良多工作，可shi他shi农人，老家都you房子嘛，所以实践上这yi点you可能使得自住房比例会偏高，还you节制比会增添，你抽样农人工越多你比例越年夜。还you自己适才提到leyige土法子来计较空置率，实践上他们计较出来di只需yi半，所以这方面可能还要谈判，就shi用最简单di工具来节制这ge计较。
谭继军：陆博士提出来diyi些统计数据自己自己简单算leyi下，里面you很主要di误导。就shi后面总共供给di住房shi111，言外之意这ge住房需求shi100，实践上shi小于100di。因为you年夜量合租di现象，不shi说你zai这ge城市里住房就shi自己yi套，他合租shi1.4di比例。还you自己们自住，具you住房di比例，yi套房shi60%几，因为他给dishi住房具you率，zai住房具you里面适才那位女士di问题，就shi你zai城市寓居可shi你zai村庄youyi套房，zai住房查询拜访里shi算you住房di，所以60%youyi套房di实践上youyi部门shizai村庄具you房子di，可shizai城市还you年夜量合租di现象，所以说这不shi除100，总之不shi111除100，而shi111除以yige小于100di数字。还you111这ge数字yeshiyou问题di，为什么呢？因为youyi部门家庭zai城镇里shiyou房子di，可shi空zai那，所以分母shi年夜于111di，分子小于100，自己简单di说shi这样。
黄益平：自己提yige倡议，巨匠往常感受youyi点激辨di意义，可shi时间di关系，自己置信陆挺仍shi想回应，可shi自己感受时间关系自己们仍shi不回应le，之后自己们谈判越来越手艺性di问题。自己不知道巨匠跟自己di感受yi纷歧样，今全国午内容很丰厚，不知道你们you几人听完le之后，对这ge问题di见识变得分le然，仍shiyou几人感受听完le感受更懵懂le，自己感受两种都shiyou可能di。可shi自己感受youyi点，就shi他们最后shiyou共识di，就shi房di产市场di睁开似乎进入leyige新di阶段，以至连黄董事长都觉得这shige新di阶段，至于这ge新di阶段shi依然斗劲安康di阶段，仍shi进入leyige十分疾苦di阶段，每小我di判别纷歧样，可shi这shiyige很主要di历史合成点。最后shi什么样，宋教员说di，往后还you没you泡沫？往常看和往后过十年看shi纷歧样di，能不能zai里面赚钱就要看你di眼界和冒风险di才干le。
时间di关系，自己们今天曾经超di斗劲多le，自己们就到此为止。出格感谢感动陆挺和朱海斌博士特意从喷香港赶过来，甘雨教授和谭继军教授shi特意从成都赶过来，自己还真不知道黄董事长shi从哪儿赶过来di。自己知道宋国青教员shi特意从海淀区赶过来di，让自己们yi同以强烈热闹di掌声感谢感动他们强烈热闹出色di激辨，感谢！
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