报告称中国人均住房27平米 楼市没有过度投资

北京时间6月20ri早晨音讯，美银美林年夜中华区首席经济学家陆挺和SylviaSheng近ri发布，对中国城市衡宇库存中止le估测。陈述指出，从这yi估测来看，中国di城市寓居不动产行业部门中并不存zai严重di过度投资现象；zai经外来务工人员调整后，截至2013年尾城市di域di人均住房建筑面积为27.7平方米，接近于其他亚洲兴隆国家2000年di水平。

以下shi陈述内容摘要：

城市衡宇库存估测

zai对城市衡宇库存作出估测往后，自己们并不觉得寓居不动产行业部门中存zai严重di过度投资现象。经由当真di数据措置工作，自己们估测到2013年尾城市衡宇库存将为166亿平方米摆布。zai经外来务工人员调整后，这相当于城市di域di人均住房建筑面积为27.7平方米，接近于其他亚洲兴隆国家2000年di水平。

焦点关注：

自己们估量，中国di城市衡宇库存及其春秋结构shiyi项令人生畏di使命，启事shi这yidi域di数据质量欠安。即即shi从最好di水平来说，现youdi来自于家庭查询拜访和生齿普查di数据ye令人感应迷惑，而且经常都带you误导性。经由当真di数据措置工作，自己们估测到2013年尾城市衡宇库存将为166亿平方米摆布。zai经2013年外来务工人员调整后，这相当于城市di域di人均住房建筑面积为27.7平方米，接近于其他生齿浓密di亚洲兴隆国家2000年di水平，如ri本（33.9平方米）和韩国（20.2平方米）deng。这对自己们di不美观念组成le支撑，即中国di寓居不动产行业部门中并不存zai严重di过度投资现象。

——数据来历和调整法子：

自己们首要依托《2005年城市衡宇统计陈述》、2010年生齿普查陈述、城市和村农户庭查询拜访陈述、以及住房完工数据来对中国住房库存di数目和组成作出估测。

——2005年城市衡宇查询拜访陈述：

自己们觉得，最牢靠di数据来历shi由中国树立部发布di《2005年城市衡宇统计陈述》。据这份陈述中di数据展现，2005年中国城市di域di住房建筑面积为108亿平方米，相当于每户家庭di平均住房建筑面积为83.2平方米，以及相当于人均住房建筑面积为26.1平方米。这份陈述以多种分歧法子对中国di生齿数据中止le核对，其统计数据仅涵盖具you城市户口di居平易近，因而并不包含外来务工人员所寓居di工场宿舍和建筑工di空中积。

——2010年生齿普查陈述：

2010年生齿普查陈述供给leyou关家庭寓居状况di详尽数据，并对城市和村庄di域di数据中止le合成（其中城市di域di数据被进yi步合成为城市和城镇数据）。这份陈述关于城市家庭di界说shi，zai城市di域寓居6ge月以上di家庭。依据这份陈述，城市和城镇家庭di人均寓居面积分袂为29.2平方米和32.0平方米，意味着2010年总城市住房库存ewing179亿平方米。

可shi，2010年生齿普查陈述对需对数据di界说很不牢靠。举例来说，没you城市户口di城市生齿总数为3.1亿人；可shi，基于城市化数据和户口数据来计较，这ge数字则应该shi2.1亿人。yi种合理di揣度shi，2010年生齿普查陈述袒护le良多原本shi村庄、但后来被转为“城市”di域didi域。城市生齿di缩短直接招致总城市衡宇库存ye变得缩短，启事shi良多原本shi农人寓居di住房往常ye被分类为城市衡宇。

——城市和村农户庭查询拜访陈述：

中国国家统计局会对特定数目di城市和详讯家庭中止查询拜访和追踪。当然其界说轻易令人混杂，但自己们能够合理假定其城市家庭查询拜访陈述首要袒护dishi具you当di城市户口di家庭。基于这些查询拜访陈述，2012年城市和村农户庭di人均寓居面积分袂为32.9平方米和37.1平方米。

——数据调整法子：

假如运用中国树立部2005年陈述中108亿平方米di数据以及2010年生齿普查陈述中179亿平方米di数据来中止斗劲，则zai2005年到2010年之间di五年时间里，中国di城市衡宇库存增添le71亿平方米。可shi，依据中国di衡宇完工数据，2005年到2010年之间di新屋完工面积则仅为40亿平方米摆布。

zai自己们看来，呈现这种较着分歧di首要启事shi，2012年生齿普查陈述袒护leyi切di“城市”生齿（需求指出dishi，46.5%di城市生齿没you城市户口），而中国树立部2005年陈述则仅涵盖le具you城市户口di城市居平易近。自己们抉择采用中国树立部2005年陈述中di数据，并应用城市衡宇完工数据来计较城市衡宇库存，并合理假定zai2000年建成di衡宇中，2000年到2005年之间di撤消率为1%，2005年往后则为1.5%。同时自己们还假定，zai2000年往后建成di衡宇中，撤消率为0%。

——中国di城市衡宇库存：

经由这些数据措置轨范，自己们估测到2013年尾城市衡宇库存将为166亿平方米摆布，高于2005年di108亿平方米和2000年di86亿平方米。截至2013年尾，zai2000年以前建成di城市衡宇zai总城市衡宇库存中所占比例为35.5%。自己们关于城市di域（自己们仅对具you城市户口di城市生齿中止le计较）人均寓居面积di计较能与中国国家统计局2005年往后di家庭查询拜访数据告竣相对精采di匹配。举例来说，自己们计较得出di2011年和2012年di数据分袂为31.3平方米和32.7平方米，对比之下中国国家统计局di数据则分袂为31.6平方米和32.7平方米。

——人均建筑面积：调整与对比

据最新发布di统计数据展现，截至2013年尾中国di农人工总数为2.69亿人，其中you1.66亿人寓居zai家乡以外埠di域（自己们将这yi部门农人工称为外来务工人员）。zai外来务工人员中，55.2%寓居zai宿舍里，22.1%则与其他外来务工人员yi同租住。自己们觉得，这些寓居zai宿舍里或与其他外来务工人员yi同租住di外来务工人员很可能已被中国国家统计局di城市家庭查询拜访陈述所袒护。

基于多份查询拜访陈述，自己们能够合理估测，zai曩昔十年时间里，外来务工人员di人均寓居面积年夜约相当于具you城市户口di城市居平易近di30%摆布。zai经由这些调整后，2012年城市di域di人均寓居面积年夜约为27.1平方米，高于2008年di25.4平方米。

自己们估测，2013年经外来务工人员调整后di城市di域di人均住房建筑面积为27.7平方米，十分接近于其他生齿浓密di亚洲兴隆国家2000年di水平（ri本为33.9平方米，韩国仅为20.2平方米）。可shi，与欧洲兴隆国家对比，27.7平方米di数字则相形失踪色，更不用说与美国（2000年为69.4平方米）对比le。（星云）