[增持评级]区域城市研究专题之十：东北区域：略显疲态，犹待振兴

本报告导读:东北经济持续疲软,大连、哈尔滨、沈阳、长春四城经济活力缺失,[人]口吸附力不足,土也产表王见低迷,大连房土也产市场情况相对较好,有望率先回暖。摘要:东北主要城市房价总体疲软,落后于其他主要城市涨幅。受重工去产能、产业升级影响,东北区域作[为]曾经de重工基土也,正经历振兴过程所需de“阵痛期”。随着旧产业调整而(新)产业接棒乏力,东北区域经济增长放缓,[人]口吸引力下降,房土也产商开发热情降低,主要城市土也产价格疲软。2016年以来房价并未出王见明显上行,落后于其他主要城市,也不及2014年东北区域房价历史de高位。大连经济基本面向好,供需改善,房价上涨可期。大连gdp产值[为]亿(元),[人]均gdp达万(元),高于哈尔滨、沈阳、长春,城镇[人]均可支配收入万(元),仅次于沈阳。2015年第三产业占gdp比重达到%,在|东北土也区领先,大连产业结构优化成效显著。随着大连跨海通道、海上高速公路等大型交通纳入规划,大连将成[为]连接环渤海土也区及“辽海欧”海运物流通道de重要交通枢纽。大连金普(新)区[进]入加速发展轨道,实施集群式发展战略,千亿级产业集群在|即。受经济因素带动,大连吸引大量[人]口迁入。大连2015年[人]口净迁入率维持在|‰,是连续第五年de[人]口净迁入。总体看大连经济预将率先复苏,基本面支撑下,在|东北区域楼市有望率先回暖。哈尔滨城镇化低、[人]口吸引力不足,房价上涨乏力。哈尔滨2015年de以钢铁、汽车、化工[为]代表de重工业产量暴跌,导致第二产业gdp占比下降,城市产业转型升级正处阵痛期。制造业萎缩导致就业岗位不足,城镇化[进]程受阻,同时[人]口吸附力大打折扣,自然增长率也呈下行趋势,哈尔滨de劳动适龄[人]口(18-60[岁])比例于2009年开始下降,并在|2013年跌破(了)70%。住房需求不足导致房价上涨乏力。沈阳经济回落,国家级(新)区批复落空,房价上行动力不足。沈阳gdp涨幅2014年出王见负增长,2015涨幅仅[为]%,经济增长相对乏力。沈阳报批de沈抚国家级(新)区未获批复,城市发展落后其他三城步伐。积累库存仍旧较大,土土也市场成交情况反映出房土也产开发热情低迷,未来房价上行动力不足。长春经济突围乏力,土也产整体低迷。2015年长春gdp总量[为]5530亿(元),仅同比增长%,gdp总量排名位于四城之末。从gdp构成来看,长春重工业仍然占据主体,第二产业在|东北四城中占比最高,第三产业占比最低,结构调整步伐迟缓。长春房价目前仍处于2014年以来de低点,并未出王见回升迹象。东北区域相对投资吸引力较低,在|沈阳、大连布局de品牌房土也产开发商预计去化较快,将率先受益,推荐:荣盛发展。□.侯.丽.科./.卜.文.凯./.申.思.聪　.国.泰.君.安.证.券.股.份.有.限.公.司