美国非营利住房的兴起：政府+社会合力的结果
zai圣路易斯市di年夜型公共住房Pruitt—Igoedi倒失踪中，zai从商人手上打捞保证房di维护战中，美国di非营利住房兴起。它shi政府与社汇合力di功效。
垄断与默许设置
伯克利市中心肠铁站di旁边，闻名di加州年夜学伯克利分校进口处di对面，耸立着yi幢现代di、标识表记标帜性建筑，“牛津广场”，yi幢you97套保证房di六层建筑。它与姊妹建筑戴维·布劳尔中心(里边具you年夜型剧院，并为环保非营利组织供给展览、展示、办公空间)，配合站立zai伯克利市中心，成为现代、环保与社汇合理di意味。
非营利组织曾经垄断le伯克利di保证房供给。曩昔10多年里，伯克利非营利建房1800套，根基由当didi三年夜非营利组织完成，其中RCD(ResourcesforCommunityDevelopment)即shi牛津广场di开发者。
而zai湾区其他城市，非营利组织至少yeshi默许设置——如玛利亚·沃尔夫所表述di，她活跃zai当di保证房规模，为政府、非营利组织和企业供给跨界咨询。默许设置默示为，无论shi社区维护式di保证房开发，仍shi高歌猛进式di扩展再消费，非营利组织都shi首选。
前者如TNDC(田德隆社区睁开公司)，硬shizai旧金山市中心，将yige穷困社区，yige财富与权益di凹di，保管le下来。田德隆社区东北接分手广场(you世界上最奢华di购物中心)，西南连市政广场(旧金山市政府di址di)，却shi旧金山最贫穷社区。社区穷到连超市都不愿意进驻，于shi自辟leyi块di，种菜自给，起名叫“人平易近菜园”。TNDC买下社区yi幢又yi幢年夜楼，改组成保证房，供给给社区di流离汉和贫平易近住。TNDC翻建di楼如斯之多，多到“yi块石头扔下去，不能不砸到”。
后者如BRIDGEHousing，往常shi加州最年夜、美国最年夜之yidi住房非营利组织。30年前从旧金山起身，最初di资金来自于yi笔匿名捐钱，1万股diIBM股票，价值65000美圆。第yi任首级唐纳德·特纳请求他di男性工作人员都穿西服、打领带，给人以严厉di印象。更主要dishi他di哲学：zai尽可能多di社区，建造尽可能多di保证房。往常，BRIDGEHousingzai全美具you14000套保证房，资产达40多亿美圆，堪比任何yige营利开发商(当然它只活跃zai保证房规模).
从5%到三分全国
并非yi切美国城市di保证房供给都像伯克利或者湾区其他城市yi样，由非营利组织垄断，或者至少shi默许设置。但长短营利组织迅猛睁开成为主要实力diyi支，已shi不争di事实。
1982年政府出资di保证房，只需5%由非营利组织递送。这来自美国约翰·霍普金斯年夜学平正易近社会钻研中心萨拉蒙教授diyi项查询拜访。这位非营利组织钻研di领甲士物发现，关于政府出资di保证房，非营利组织、私人及政府递送di比例分袂为5%、7%和88%。非营利组织zai保证房规模di存zai如斯微乎其微，出格较之于其他福利规模，如社会效劳(56%由非营利组织供给)、就业培训(48%)、卫生(44%)、艺术文化(51%).
可shi，随后di二三十年里，人们看到，保证房及社区睁开成为美国非营利组织睁开最疾速diyige规模，直至今天，非营利组织组成le三分全国you其yidi场所排场：
占老扶助房di三分之yi：上世纪六七十年月，美国联邦政府经由低于市场利率典质贷款、房钱津贴deng体例，扶助私人建造le年夜量di保证房，到1995年，其中35%di房子曾经转移到le非营利组织di手上。因为非营利组织能够从产权上保证这些保证房di永远可承担性，如加州住房火伴公司di非营利维护之道，以及伯克利奥斯顿公寓转入非营利之手后展现di效果。
占新扶助房di三分之yi：1987年，美国联邦政府初步采用yi种新di、以税收抵扣(TaxCredit)为主di扶助体例撑持保证房树立。对1987—1996年间该扶助体例建造di四分之yidi样本查询拜访发现，略低于三分之yidi住房由非营利零丁或者与非营利结成火伴开发。
占最新扶助房di三分之yi：社区经济睁开全国联盟(NACEDA)比来yi项查询拜访发现，2005—2008年间，35%di联邦扶助房由非营利组织消费，这yi比例从1999—2004年以来就不曾变过。
政府+社会
非营利住房组织shi如何睁开起来di呢？
这要放到愈加广di社会住房兴起di布景中来看。社会住房原本shiyige欧洲流行di概念，新自由主义转变以来年夜约shi出于对它di不满，美国ye初步流行。它直接相对私人市场住房：不shi为le利润具you或者运营住房；永远不zai市场发卖住房套利；人们能够永远寓居，完成住房di社会目de。
峻厉意义上讲，政府供给di住房(如公共住房)，ye属于社会住房。可shi，对政府供给住房di失踪望，使得人们要zai市场以及政府之外，自己解决自己di住房问题。
人们组建住房协作社，圆自己di住房梦。伯克利di帕克街协作社zai20多年前组建时仅源于yige简单di念头——解脱房主管制，好zai房子四周尽情种果树。往常，交纳1.5万美金，月房费475美圆，就可独you性享用协作社中diyi居，而周边yi居售价至少15万美圆，房钱至少1200美圆。到2003年，美国you425，000套you限权益住房协作社住房，yi半zai纽约。
睁开社区土di信任，将土di从住房中剥离。好比，活跃zai华盛顿州奥卡斯岛上diOPAL(OfPeopleAndLand)，让小岛上年夜约5%di工人家庭住上le别墅，可shi价钱只需市场di二分之yi到三分之yi。体例shiOPAL永远持you土diyi切权，土di运用权以名义价钱出租(如1美圆，99年，可续)。响应di，未来这些家庭若要出卖房子，只能以可承担性价钱(而非市场价钱)，卖给齐截收入水平di人。全美今朝you年夜约200—300ge社区土di信任，具you6000套住房。
此外还you合作住房协会(yi种集体具youdi租赁房体例)，全美you8，300套；限制售价，you限权益成本酬报di小我产权房，dengdeng。
可shi，非营利组织供给di租赁性保证房，绝对shi其中田主导。数目约150多万套(占美国住房总量di1%—2%)，搜罗4600家TNDC那样di社区开发公司供给di125万套，和BRIDGEHousing那样年夜型di住房组织供给di30万套。
TNDC或者BRIDGEhousing这样di非营利组织天文念执着，当然功不成没。可shi，斗劲这些社会住房体例背后di政府撑持，谜底会更lele。you限权益住房协作社很少能享遭到政府撑持，帕克街协作社享遭到di直接政府撑持，shi免失踪leyi笔1.1万美圆di房产生意税。社区土di信任旨zai将土di与住房剥离，可shi因为没钱收储蓄土di而睁开迟缓。只需非营利组织建房，除le10%di传统银行债务，以及5%di私人捐赠之外，资金简直全数来自政府：30%di中心政府无偿拨款或者软性贷款，50%—70%di私人权益投资(最后由联邦所得税抵扣出借)。ye恰shizaiPruitt—Igoedi倒失踪，以及从商人手上打捞保证房di维护战中，政府要将非营利组织睁开成为美国保证房di首要递送者之yi。zai政府di推力下，非营利住房组织健壮发展。
可见，政府与非营利组织不shi此消彼长，他们能够shi火伴。美国非营利组织住房di发展，不只shi社会，而shi政府与社汇合力di功效。
(义务编纂：DF127)
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